现代、GS、浦项也推迟开工并延长过桥贷款

Published 20 Mar.2023 07:25(KST)

Updated 25 Jul.2023 08:26(KST)

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4家建筑公司为5个项目提供信用支持
通过KB金融支持筹集5000亿用于收购PF
受未售出房屋恐慌影响 PF展期与项目可行性不确定

包括现代建设、GS建设、浦项制铁建设在内的顶级建筑公司也未能摆脱房地产景气恶化的陷阱。国内主要建筑公司为其提供担保或债务承接等信用支持的建筑项目，同样推迟开工时间，并不断展期为获取土地而借入的过桥贷款。

20日，据投资银行业界消息，现代建设、GS建设、浦项制铁建设、乐天建设等4家建筑公司为延长建筑项目过桥贷款的期限，筹集了规模达5000亿韩元的资金。它们通过特殊目的公司（SPC）“New Star One Firm 2023第1次”以资产证券化贷款（ABL）的形式吸收资金。KB国民银行和KB证券等KB金融集团旗下公司为该笔贷款提供了信用支持。

资产证券化贷款是以特定资产的现金流（CF）为担保，从金融公司借入资金的一种担保贷款。各建筑公司将其拥有施工权的项目过桥贷款委托给金融公司，并将据此发行的信托受益证券作为资产证券化贷款的抵押品。一旦开发商偿还贷款（过桥贷款）的本息，就用这笔资金再去偿还资产证券化贷款。

New Star One Firm 2023第1次则将通过资产证券化贷款筹得的资金，投入到收购各建筑公司提供连带保证或债务承接承诺的建筑项目相关项目融资（PF）证券化产品上。这些证券化产品大多以3月底或4月到期的过桥贷款为基础发行。过桥贷款是为土地收购等前期项目资金筹措而借入的资金。

通常情况下，过桥贷款会在开工的同时转为正式项目融资并收回资金。但由于建筑景气恶化，建筑公司难以决定开工时间。全国未售出住房数量已超过8万套，正快速逼近10万套，再加上施工成本暴涨，项目融资项目的盈利能力大幅下滑。为此，大量建筑公司一再推迟开工时间，仅不断延长过桥贷款。

一位投资银行业界人士表示：“如果现有开发项目的业主（开发商或组合）各自单独为过桥贷款进行再融资，项目融资发生不良的忧虑很大，再融资能否成功存在不确定性，利率也高达两位数”，“因此通过将多个项目打包（pooling）作为抵押，一次性为过桥贷款再融资，从而降低了单个项目的利率和再融资风险”。

此次成为证券化产品收购对象的项目包括：浦项制铁建设拥有施工权的“仁川松岛国际业务园区Package 6开发”、现代建设负责施工的“首尔加阳区CJ第一制糖研究所用地开发”、GS建设提供担保的“龙仁市新峰2区城市开发”、乐天建设提供担保的“大田市儒城区龙溪洞公寓及办公公寓开发”等项目。

松岛国际业务园区Package 6项目，是在仁川广域市延寿区松岛地区开发15万900平方米（约4万5727坪）规模的商业用地和7万1772平方米（约2万1749坪）规模的居住用地。作为项目主体的“松岛国际城市开发（有限责任公司）”以土地为抵押，获得了最高额度为4860亿韩元的贷款，该贷款将于21日到期。浦项制铁建设已约定，一旦开发商出现不良等情况，将承接过桥贷款债务。

CJ第一制糖研究所用地开发项目，是在首尔特别市江西区加阳洞92-1一带的CJ生物研究所用地上新建知识产业中心的项目。项目位于地铁9号线阳川乡校站附近，总面积10万3049平方米（3万1227坪），由Inchang开发—现代建设联合体以约1万亿韩元收购了该用地。该项目的过桥贷款到期日也已临近，亟须完成再融资。

新峰2区城市开发项目与儒城区龙溪洞公寓及办公公寓开发项目均为住宅开发项目，外界对其未售出风险忧虑较大。据悉，这些项目的过桥贷款到期日也即将来临。KB证券相关人士评价称：“将即将到期的过桥贷款延长1年后，建筑公司得以减轻债务承接压力，并可在观望市场环境的同时决定开工时间。”

但也有意见指出，处于未开工状态却只是一味延长过桥贷款的建筑公司不断增多，项目融资潜在不良正在累积。一位金融公司项目融资负责人表示：“目前持续处于这样的状态：本应通过将过桥贷款转为正式项目融资并销售房源来最终回收资金的链条，却在过桥贷款阶段被切断”，“若这种状况长期持续，潜在不良将不断累积，最终可能引发‘不良炸弹’爆发。”