[房产AtoZ]土地交易许可·重建房源……拍卖成交没问题吗？

Published 17 Mar.2023 06:00(KST)

Updated 21 Dec.2023 11:10(KST)

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一度长期被市场冷落的住房拍卖市场，近期再次走俏。由于拍卖标的连续流拍，起拍价大幅走低。尤其是在“比起认购或一般买卖，通过法拍能相对便宜地取得住房”的认知扩散后，市场关注度不断升温。但对于拍卖标的中属于土地交易许可区，或正处于重建项目推进中的房源，即便竞得也是否会产生问题，投标人的顾虑正在加深。

土地交易许可区，到底是什么？

土地交易许可区，是指在存在投机性交易盛行隐忧的地区，只能以实际使用为目的进行土地和住房交易的一种监管制度。凡是土地面积在居住区超过6㎡、在商业区超过15㎡的交易，都必须向管辖地方自治团体申请许可。若未获许可即签订合同，合同视为无效，并将被处以2年以下有期徒刑，或不超过相当于土地价格30%的罚金。

以当天为基准，在首尔，全市约9.2%的面积、共55.99平方公里被划为土地交易许可区。其中，阳川、江南、永登浦等主要重建小区一带的4.57平方公里，将于今年4月26日到期；三成·清潭·大峙·蚕室等国际交流复合地区一带的14.4平方公里，将于今年6月22日到期，是否延长土地交易许可区指定期限备受关注。

如果这些地区再次被划入土地交易许可区，预计相关地区的法拍房源将获得更高关注。因为在上述区域内进行普通买卖时必须取得土地交易许可，但根据《民事执行法》的例外规定，通过拍卖取得的标的则无需另行取得地方自治团体的交易许可。

此外，通过拍卖取得公寓时，无需提交资金筹措计划书，这也是吸引投标人关注的原因之一。再加上与必须满足2年自住义务、无法“带全租转手”的普通买卖不同，通过拍卖取得的房源可以进行“缺口投资”。同时也不存在单独的强制持有期限，能够立即办理所有权转移登记，被视为一大优势。

事实上，据法院拍卖专业机构Ggi Auction统计，即便在去年年底，由于房价下跌，市场对拍卖兴趣减弱之际，阳川区木洞新都市第7小区一套建筑面积101㎡（专用面积）公寓，仍吸引了19人参与竞拍，竞争激烈。上月15日，江南区狎鸥亭洞现代公寓一套144㎡房源也吸引了8人投标，最终成交价达到起拍价的94%。

重建小区组合成员资格能否由拍卖标的承继？

原则上，在投机过热地区内的重建小区，即使在获批成立重建组合之后受让不动产，也不得承继组合成员资格，只有在少数例外情形下才被允许。仅在“一户一房持有者持有该房产10年以上、实际自住5年以上”的情况下，方可承继组合成员资格。同时，如在开工后3年内未能竣工的，允许持有时间在3年以上的业主转让。

但在拍卖中，是否能够承继则取决于具体标的。如系因个人未能偿还私人债务而被申请拍卖的标的，即便竞得，也无法在日后获得预售权。实际上，去年12月，因房主未能履行对贷款公司的债务，一套面积84㎡的银马公寓被拍卖，但因无人投标而流拍。该标的遭到购房者冷遇，是因为贷款公司并非金融机构，无法承继组合成员资格。根据政府今年1月出台的放松监管方案，目前被指定为投机过热地区和调控对象地区的，仅剩首尔江南三区（瑞草·江南·松坡）以及龙山区。