[租房ABC]“设定全租权”成防骗新趋势…如何自行办理登记？

by Kwak Minjae

Published 15 Mar.2023 06:00(KST)

编者按所谓“别墅王”引发的全租诈骗案件接连不断，承租人的不安情绪与日俱增。但全租制度仍然是韩国主要的租赁合同形式之一。《亚洲经济》通过与律师Koo Minsu（NH投资证券不动产资产管理）合作推出“全租生活ABC”连载，向以全租方式居住的读者传达在现实中必须了解的法律常识和信息。

在接连发生的全租诈骗案件后，为了保护押金，采取更强有力法律手段的承租人正在不断增加。特别是认为仅凭确定日期、承租人对抗力仍然不足的承租人，越来越多地选择办理“设定全租权登记”。实际情况是，据大法院登记信息广场15日消息，上个月全租权设定件数为5941件，较前一个月（4845件）增加1096件，增幅为22.6%。全租权设定登记，是在不动产登记簿誊本上记载自己是全租承租人的事实。通过这一方式，可以更快启动拍卖程序，相较后顺位权利人及其他债权人优先受偿全租押金。

如何从房东处取得全租权设定？

律师Koo Minsu建议，有必要从一开始就向中介人说明，自己要寻找可以设定全租权的住房。因为全租权设定登记必须由承租人（全租权人）与房东（全租权设定人）共同申请，如果房东不同意，就无法设定。

从全租权设定的准备事项来看，首先在起草全租合同书时，有必要以特别约定的形式在合同中留下房东同意的意思表示。写明“房东同意设定全租权”之类的内容即可。随后需在入住日前完成事前准备工作，即通过线上缴纳登记申请手续费（每件1.5万韩元，网上申请为1.3万韩元）和登记许可税（全租押金的0.02%），并填写提交至登记处的登记申请书。在大法院互联网登记处的e-FORM平台上，按顺序输入相关事项或通过链接进入，也可以轻松完成申请书的填写及费用缴纳程序。没有必要因为主观认为很难而委托给司法书士等专业人士。

之后，在全租合同起始日支付剩余全租款时，只需在事先准备好的委托书上取得房东签名或盖章即可。委托书的大意为：“承租人申请将其登记为该住房的全租权人，房东将登记申请权委托（交付）给承租人”。如前所述，利用e-FORM平台完成登记申请书的填写后，委托书也会一并生成，只需打印即可。

设定全租权一定比保证保险更贵？

社会上普遍认为，设定全租权时如果委托司法书士办理登记申请并缴纳登记许可税，费用会比住房都市保证公社（HUG）的全租保证保险更高。但有必要考虑到，《住房租赁保护法》认可了承租人的续约请求权，实际承租期限已从2年延长至4年。如果将实际承租期限视为4年，并由本人以“自助登记”的方式直接办理全租权设定登记，那么与每2年就要续保一次的保证保险相比，总费用反而可能更低。

此外，还可能出现因超过保证限额等原因而无法投保保证保险的情况，此时，全租权设定就可以成为替代方案。今后如果对一定金额以下的住房全租押金，不按比例征收，而是仅征收少量登记许可税的政策得以实施，那么费用负担将会减轻，对保护承租人将有很大帮助。在搬家当日前往登记处办理全租权登记之前，也不要忘记先到居民中心办理迁入申报并为合同取得确定日期。