“今年房价跌势持续……或因金融不安而进一步蔓延”

by Seo Sojeong

Published 09 Mar.2023 12:02(KST)

Updated 09 Mar.2023 17:06(KST)

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韩国银行发布货币信用政策报告
担忧非银行金融机构信用风险上升

图片由联合通讯社提供

在房地产下行趋势持续的背景下，有观点认为今年住宅价格将继续走低。分析称，考虑到较高的利率水平、对房价下跌的预期以及住房景气的周期性等因素，进一步下跌在所难免。尤其是在景气期累积的“夹层投资”（带全租押金购房）住宅库存，一旦房东集中抛售，预计将进一步加剧房价下跌。

韩国银行在9日发布的货币信用政策报告中表示：“考虑到住房价格预期心理具有较强的持续性，今后看跌预期可能在相当长一段时间内持续，并成为压低房价的因素。”

报告指出，近期买卖价与全租价格同步下跌，可能会加剧住房景气放缓和去杠杆化（缩减债务）。通常，买卖市场与全租市场的价格走势存在一定反向关系，但近期由于利息负担增加导致全租需求萎缩，买卖价和全租价同步下跌，全租价格比率的下行趋势也在持续。

此外，在景气期累积的夹层投资住宅库存，一旦房东启动抛售，将进一步加大房价下行压力；若买卖价格低于既有租赁合同中的保证金水平，承租人的风险也可能随之扩大。

韩国银行警告称，此前大幅扩张的金融机构房地产相关风险敞口，如果今后房地产景气进一步恶化，可能会成为金融体系的不稳定因素。

尤其是随着预售市场景气转弱，以中小企业为主的建筑公司财务状况，以及房地产金融风险较高的部分非银行金融机构的稳健性，正引发越来越多担忧。

韩国银行表示：“在项目初期阶段，由于高利率负担、施工成本上升以及金融机构不愿发放项目融资（Project Financing，PF）贷款等因素，部分项目的延迟和中断似乎难以避免”，“尚未完工的项目，其滞销库存也将逐步增加。”据此判断，中小建筑企业的不良贷款比率和上市综合建筑公司的股价所隐含的预期违约概率将会上升，建筑企业的财务风险将随之扩大。

按行业来看，就银行而言，如果房价持续下跌，相关贷款的逾期率将上升，在去杠杆压力下，其盈利能力可能恶化。对于非银行金融机构，由于其房地产项目融资相关高风险敞口以及除公寓外项目贷款占比较高，同时对市场性融资依赖度较高、金融机构之间关联度较强，一旦高风险项目融资项目出现实际违约，其信用风险可能会扩散，这是报告给出的判断。

韩国银行强调：“为了预先防范房地产金融风险敞口较大的非银行金融机构因信用警戒情绪扩散而引发的金融不稳定，有必要及早识别并处置边缘领域，降低交易对手风险”，“尤其是房地产项目融资，如果重组进程被拖延，相关成本可能进一步增加。”