[房价反弹vs再下跌]①数据回升观望仍在…混乱加剧

Published 06 Mar.2023 06:00(KST)

Updated 06 Mar.2023 07:20(KST)

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编者按房地产市场正处于混乱之中。尽管有关成交量、买卖价格、未售出住房等各类统计数据每周、每月都在发布，但整体走势却难以把握。政府为防止房地产市场“硬着陆”而推出的放松监管政策，在实际市场中是否真正发挥作用也令人质疑。尤其是自今年1月3日公布包含放宽多套房持有者监管等内容的房地产对策之后，围绕房价“反弹”还是“再度下跌”的前景判断分歧骤然加大。为此，《亚洲经济》一方面梳理当前房地产市场上出现的各种现象，另一方面听取专家的分析与展望。

[亚洲经济记者 Cha Wanyong] 1·3对策公布后，各类房地产统计与实际市场之间出现明显差异，呈现出一片混沌的行情。统计数据显示市场回暖，而实际市场却一片冷清。这种现象在去年房市急跌行情中曾阶段性出现，但在政府公布1·3房地产对策之后，表现得更加激化。

去年7月至12月，全国公寓买卖成交量一直徘徊在1万件左右，而今年1月和2月则连续两个月突破2万件。一些地区的实际成交价格也被监测到出现回升。根据国土交通部实际成交价公开系统显示，首尔松坡区Helio City、木洞新市街小区等部分小区近期连续出现价格上升的成交记录。此外，在此前大量出现未售出房源的新建公寓预售市场中，也不断有项目实现“售罄”。

图片来源韩联社提供

但这一情况与市场参与者的实际感受仍存在不小差距。尽管成交量有所回升，但挂牌房源依旧堆积如山。今年1月挂牌量为13万6492件，而截至本月1日仅小幅减少至13万6128件，只减少了364件。实际成交价的反弹也仅限于首尔及首都圈中的部分地区。尽管预售公寓被称“持续售罄”，但仅在1月，未售出住房就增加了7211户。

在统计与市场持续出现温差的背景下，刚性需求购房者对于何时买入或卖出依然拿不定主意。专家们的观点同样分歧明显。一部分人主张房价“见底论”，而另一部分人则认为离真正底部还很远，跌势仍将持续。

投资与刚需“各走各路”…利率不稳定，混沌行情持续的主因

有观点指出，统计与市场出现差异，是因为投资性需求与刚性需求各自为战、分化运行。分析认为，为推动房地产市场“软着陆”而推出的1·3对策，实际上主要聚焦于吸引投资性需求入市。

政府在今年1月3日将首尔江南三区（江南、瑞草、松坡）及龙山区以外的首尔和首都圈全境，从房地产调控区域和预售价格上限定价制度中予以解除，同时放宽了给购房者带来巨大压力的2至3年实际居住义务和5至10年转售限制，并放松了对预售价格超过12亿韩元住房的中期贷款限制等措施。

不稳定的银行贷款利率也被视为加剧房地产市场混乱的因素之一。随着政府向银行业施压要求下调贷款利率，与1月1日相比，截至2月1日，住房抵押贷款浮动利率的上限下调了1.23个百分点。然而，美国联邦储备系统（Federal Reserve）本月表态将上调基准利率，韩国银行也暗示存在进一步上调基准利率的可能性，导致市场利率再次剧烈波动。