首都圈别墅十套中有七套年底前无法以同金额办理全租保证

by Kim Minyoung

Published 16 Feb.2023 17:16(KST)

Updated 16 Feb.2023 18:55(KST)

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5月起适用公告价140%与全租价率90%
相同条件下无法办理全租保证
担忧“差价投资”房东押金拖欠案例激增

[亚洲经济金民英记者] 有分析指出，今年下半年在首都圈到期的公寓型多户住宅（俗称“别墅”）全租合同中，有71%在维持原有押金水平的情况下，将无法加入全租保证保险。随着“逆全租”现象加剧，舆论担忧，无法向现有承租人返还押金的房东可能会激增。

16日，房地产中介公司Ziptoss对首尔、京畿、仁川地区的国土交通部联排·多户住宅月租及全租实际成交价与住宅公告价格进行对比分析结果显示，今年下半年到期的别墅全租合同中，有71%的住房在维持原有押金的前提下，无法加入全租金返还保证保险。这是因为其全租价格比率超过了将自今年5月起调整实施的保证加入条件——全租价格比率90%。在普遍预期将于3月公布的住宅公告价格将大幅两位数下调的背景下，本次预测是以公告价格较目前下跌10%为前提作出的。

从地区来看，预计到期的别墅全租合同中，首尔为68%、京畿道为74%、仁川为89%将无法以原有押金加入全租金返还保证保险。在首尔，江南西部的江西区（90%）无法加入的比例最高，其次是衿川区（87%）、永登浦区（84%）、冠岳区（82%）。在仁川，南洞区和桂阳区（94%）、西区（90%）的无法加入比例较高。

对此，国土交通部反驳称，目前全租价格正急剧下跌，如果假定全租价格和公告价格的跌幅相同（10%），那么保证加入对象减少的幅度是有限的。

国土交通部还表示，在全租价格比率超过90%的住房中，包含了全租价格比率超过100%的住房比例，因此在估算无法加入保证保险的别墅数量时，应将这部分排除在外。因为全租价格比率一旦超过100%，本来就很难加入保证保险。

在如此重新设定条件后，若按保证加入标准进行简单测算，预计将有约20%的住房会受到限制，无法加入保证保险。

国土交通部称：“近期已形成承租人占优的市场环境，即便全租价格比率超过90%，承租人也可以选择带保证的押二付一等押租混合形式，从而实现加入保证保险。”

也有观点认为，全租价格可能会围绕保证保险的加入基准金额形成。由于近期押金无法返还的事故激增，大多数承租人在签订全租合同时都希望加入全租金返还保证保险。反映这种氛围，今后别墅全租价格很可能会在可加入全租保证保险的金额区间内形成。

此外，如果以低于原合同押金的金额与新承租人签订新合同，房东需要筹措资金向原承租人返还押金；一旦无法筹集到返还押金的资金，就可能出现原承租人拿不回押金的问题。Ziptoss公寓中介团队长 Jin Taein 表示：“受全租价格下跌余波影响，与押金无法返还相关的问题在一段时间内将持续出现。”