[房地产AtoZ]热闹的拍卖市场…成交率翻倍上涨的原因

Published 17 Feb.2023 06:00(KST)

Updated 21 Dec.2023 11:14(KST)

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编者按[房地产AtoZ]是为因居住问题而烦恼的读者提供的指南。我们将以简明易懂的方式，告诉大家如何才能“买好房”（buy），以及“住好房”（live），帮助您掌握房地产知识。

[亚洲经济记者 Ryu Taemin] 过去一直被冷落的房地产拍卖市场，正在重新走俏。由于整个住宅市场趋冷，通过拍卖推出的房源连续流拍，导致起拍价不断下调。随着通过认购或一般买卖购房相比，拍卖购房相对更便宜的认知不断扩大，拍卖成交率翻倍上升，市场关注度明显提高。

一个月内翻倍的成交率，到底意味着什么？

成交率是指拍卖中已经确定中标人的标的物数量所占的比例。比如有100件拍卖标的推出，其中40件成交，则成交率为40%。实际情况是，上个月在法院拍卖中推出的首尔公寓共112件，其中50件成功成交，找到了新主人，此时成交率为44.6%。与去年12月拍卖推出的134件中仅24件成交、成交率为17.9%相比，大约提高了2.4倍。

与成交率经常被混淆的指标是成交价率。成交价率是价格概念，指成交价与评估价的比率。例如，某公寓作为拍卖标的推出，其评估价为10亿韩元，则首次拍卖的起拍价为10亿韩元。如果该标的最终以12亿韩元成交，则成交价率为120%。反过来，也存在流拍后以低于评估价的价格成交的情况。例如，以低于评估价、即8亿韩元成交时，成交价率为80%。

流拍两次就是“半价公寓”？

在拍卖中，如果无人出价或无人中标，导致未能成交，就称为流拍。流拍的标的在下一次拍卖中会以更低的起拍价再次推出。起拍价下调的比例称为流拍减价率，各法院规定并不相同。

从地区标准来看，首尔所有法院的流拍减价率统一为20%。釜山方面，东部支援·西部支援为20%，但釜山地方法院则下调30%。在首都圈地区，仁川和京畿地区的流拍减价率均为30%，仅安养支援为20%，低于其他地区。

例如，评估价为10亿韩元的公寓在首次拍卖中因无人出价而流拍，则下一次拍卖的起拍价将比评估价低20%，降至8亿韩元。第二次拍卖从8亿韩元起拍，如再次流拍，则第三次拍卖的起拍价将在8亿韩元的基础上再降20%，变为6.4亿韩元。

近期拍卖市场走俏的原因，正是多次流拍的标的集中涌现。自去年下半年起，拍卖市场也开始急剧降温，成交率快速下滑。以首尔公寓为例，去年6月成交率还是56.1%，7月就跌至一半以下的26.6%，11月更是降至14.2%。像这样，通过拍卖推出的公寓迟迟找不到新主人，起拍价一路降到原来的半价水平，于是希望以低价购房的需求者纷纷涌向拍卖市场。