低迷的认购市场…首尔市中心大量“捡漏房”涌现

by Im Onyu

Published 26 Jan.2023 06:00(KST)

Updated 15 Jan.2025 15:22(KST)

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Mapo The Clash本月30日27户无顺位认购
楼市低迷合同签约率仅49%
放宽预售管制…Dunchon Jugong或将3月捡漏

[亚洲经济记者 Lim On-yu] 尽管政府大幅放松房地产调控，认购市场依然低迷不振。就连位于首尔市中心、以两位数竞争率结束普通认购的大型小区，如今也因接连出现放弃签约，纷纷抛出无顺位认购房源。利率负担日益加重，而房价尚未出现反弹迹象，未售出房源的恐慌正在加剧。

26日据国土交通部“ 청약홈 ”网站消息，首尔麻浦区阿峴洞“麻浦The Class”27套住房将于30日进行无顺位认购。该公寓是对阿峴2区进行再开发后打造的1419户大型小区，去年12月曾进行普通认购。当时计划供应53户，却收到1028张认购账户申请，平均竞争率达到19.4比1。在高利率给认购市场带来寒流的情况下，该项目凭借优越区位取得了较好成绩，外界评价认为其表现“尚可”。“麻浦The Class”位于地铁2号线阿峴站与梨大站之间，通往汝矣岛、光化门等主要商务区的职住距离近，是其一大优势。

首尔麻浦区阿峴洞 Mapo The Clash 位置示意图

然而真正开盘后，却出现了大规模放弃签约的情况。即便轮到候补中签者，签约率也仅为49%。在53户中，最终只有不足一半的26户完成签约，其余房源全部流入无顺位认购市场。

由于这是在为激活认购市场而大幅放宽预售管制之后出现的情况，市场受到的冲击更大。此前政府通过“1·3对策”取消了适用于实行预售价格上限制度公寓的实际自住义务，并将转售限制期限从首都圈最高10年缩短至最高3年。对于非调控地区麻浦区，转售限制期仅为1年。“麻浦The Class”虽在对策发布前已完成普通预售，但相关规定可追溯适用，从而享受到政策红利。然而在利率负担不断加重、房价持续下跌的背景下，放弃签约者仍然大量出现。

尤其是“麻浦The Class”，被认为尾款支付时间紧张、预售价偏高，是导致签约率低迷的主要原因。该公寓预售价为每3.3平方米4013万韩元，为江北地区历来最高单价。由于采取后期预售方式，得以绕开住房城市保证公社（HUG）的高价预售审查制度，从而可以制定出这样的价格。

专家认为，今年的预售市场将由具备相对价格竞争力的项目胜出，而不仅取决于区位。事实上，近期在首尔实现“完销”的江东区吉洞“江东Heritage Xi”公寓，以59平方米户型为例，其预售价在6.5亿至7.75亿韩元区间，比附近重建的“奥林匹克Park Foreon”（原屯村主公）便宜约4亿韩元。KB国民银行首席房地产专业委员 Park Wongap 表示：“由于未来充满不确定性，目前市场对价格比对区位更加敏感”，“最终还是价格竞争力将决定预售成败。”

为化解急剧增加的未售出房源，政府计划大幅放宽无顺位认购的资格条件。政府拟于下月修改《住房供应规则》，允许有房家庭参与无顺位认购，并废除居住地区限制。在首尔，“奥林匹克Park Foreon”极有可能适用放宽后的新规。据悉，该公寓的签约率约为70%，已有超过1400户中签者放弃签约。预计下月将进行候补中签者的签约。分销行业一位相关人士表示：“如果在候补中签者签约结束后仍有房源无人问津，将在3月进行无顺位认购；若此后依然有剩余房源，今后建筑公司对未售出房源的恐惧将进一步加深。”