[应对利率策略]②“梭哈买房族”要过半年才感到利率下调

by Sim NaYoung

by Yoo Jaehoon

Published 27 Jan.2023 06:10(KST)

Updated 27 Jan.2023 07:37(KST)

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1~2周内利率下调仅适用于新贷者
住房抵押贷款浮动利率反映COFIX后6个月才调整

“最近常看到很多报道说贷款利率降了……天哪，为什么我的利率反而更高了？”

42岁的Kim Juwon先生，两年前在首尔城东区购买公寓时贷款4.8亿韩元。他在本月25日收到住房抵押贷款浮动利率变动通知短信时，心里一沉。因为去年7月适用的4.23%房贷利率，短短半年就升到了6.14%。随着利率上升，他每月仅利息支出就增加了50多万韩元。Kim先生叹气称：“到底是谁的贷款利率降了？”“为了扛住上涨的利息，这么冷的天恐怕连锅炉都不敢开，只能想办法省燃气费了。”

对既有“梭哈买房族”来说只是“别国故事”

从本月起，市中银行虽然开始下调贷款利率，但对Kim先生这类既有的“梭哈买房族”来说，只是“别国的故事”。最近一两周下调的利率只适用于新发放贷款。去年12月房贷利率还是7%，而今年1月就降到6%，这意味着只要晚一个月贷款，利息支出就能减少。银行业表示：“假设利率按目前趋势持续下行，至少要到今年下半年，既有贷款人才能切实感受到利率下调。”

原因在于住房抵押贷款浮动利率的结构。房贷浮动利率根据资金筹措成本指数COFIX（COFIX·资金筹措成本指数）每6个月调整一次。COFIX是国内8家银行筹措资金的加权平均利率，会随着作为银行资金筹措手段的存款、定期存款和银行债券利率同向变动。

图片由联合通讯社提供

由于去年11月中旬之前存款利率暴涨，12月公布的COFIX（4.34%）也随之创下历史新高。与去年6月（1.98%）相比，半年内上升了2.36个百分点，这一涨幅将原封不动地反映在金融消费者的贷款利率上。前文Kim先生的贷款利率上涨约2个百分点，也是因为COFIX上调部分被计入所致。

A银行相关人士表示：“在COFIX持续下行这一前提下，去年12月重新确定浮动利率的人，要到今年6月才能看到自己的利率出现下调。”“由于COFIX是从去年9月以后才开始明显上升，因此今年一季度迎来浮动利率重定价周期的既有贷款人，反而会感觉利率比之前更高。”

新贷客户，固定利率还是浮动利率更划算？

对于打算新办贷款的借款人而言，固定利率和浮动利率哪种更有利？自去年11月末起，随着银行债券利率明显回落，房贷固定利率比浮动利率便宜1个百分点以上，备受关注。年末各银行网点的气氛可以概括为“十有十都是固定利率”。但近期随着利率下行趋势愈发明显，浮动利率再次受到关注。

B银行相关人士表示：“随着市场利率下跌，短期内贷款利率也大概率会走低，因此现在已进入浮动利率更有利的阶段。”“从浮动利率转换为固定利率时无需支付提前还款手续费，如果今后利率再次明显上升，也可以迅速转换为固定利率贷款，这一做法值得考虑。”

图片由联合通讯社提供

在低于市中利率的贷款产品中，有计划于本月30日推出的住房金融公社“特别安心住房贷款”。这是为降低利率波动风险，将“安心转换贷款”和“合格贷款”整合后，限期1年运营的产品。对于房价在9亿韩元以下的住房，不设收入限制，最高可申请5亿韩元。

对于房价9亿韩元以下、无收入限制的一般型产品，适用年利率4.25%至4.55%。房价6亿韩元及以下、年收入1亿韩元及以下的优惠型产品，利率再低0.1个百分点，可按年利率4.15%至4.45%使用。

从贷款额度角度看，这一产品也更有利。在市中银行贷款时，受到总债务本息偿还比率（DSR）40%的限制，但“特别安心住房贷款”不适用这一监管，改为适用总债务偿还比率（DTI）60%。计算贷款额度时，DSR会将住房抵押贷款以外的信用贷款等本金也计入其中；而DTI在计算额度时则不包括信用贷款本金。

C银行相关人士解释称：“对于已经有信用贷款的人来说，选择‘特别安心住房贷款’意味着可获得更高额度。比如，假设年薪7000万韩元的上班族，在已有5000万韩元信用贷款（利率6%）的情况下，打算购买一套价值9亿韩元的公寓（利率4%，期限30年），那么通过‘特别安心住房贷款’最多可贷5亿韩元，而在市中银行最多只能贷2.6亿韩元。”

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本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。