职场变化如何重塑城市②
[亚洲经济 记者 郑贤真] “应当把办公楼改造成住宅。那些建筑正逐渐变成丑陋的存在，必须加以整治。”
美国大型投资银行坎特·菲茨杰拉德集团董事长兼首席执行官（CEO）Howard Lutnick当地时间本月18日在瑞士达沃斯举行的世界经济论坛（WEF·达沃斯论坛）小组讨论中作出了上述表示。他此言是基于这样一个现实：经历新冠疫情之后，居家办公和混合办公形式迅速扩散，前往办公室上班的职员数量大幅减少，楼宇空置，商业地产价值暴跌。
在场的全球房地产集团JLL董事长Christian Ulbrich也指出：“无论如何都要对建筑进行用途变更，否则这些建筑就会空置，最终被拆除。”据外电报道，与会讨论者们强调，由于把利用率低的办公楼改造成住宅在财政上负担沉重，如果由公共机构等提供财政支持，将有助于让因上班族减少而失去活力的城市重新焕发生机。
◆ 市政府出手：“把办公室变成住房”
在美国，闲置办公楼的转型已经拉开序幕。包括改造成住宅在内，原本用作办公室的空间正被改造为体育馆、影视拍摄场地等多种用途。根据全球房地产公司世邦魏理仕（CBRE）去年12月发布的报告，2017年至2021年，每年平均有39个将办公室转为其他用途的项目实施。而在2022年，已完成的办公楼改造项目为42个，在建项目21个；今年在建项目为85个，计划中的项目为14个。
美国境内办公楼空置率较高的纽约市和旧金山市等地正积极行动。在原本就严重缺乏市中心住房空间的情况下，他们认为，将空置的办公空间改造为住宅，既能盘活商业地产，又能增加住房供应。
纽约市本月9日表示，鼓励将利用率低的办公楼改造成住宅。纽约市的立场是，将通过放宽与把1990年12月31日之前建成的办公楼改为住宅相关的规定等措施来推动这一进程。纽约市长Eric Adams表示：“我们迫切需要住房，而相对使用较少的办公空间则提供了一个机会。”
创下历史最高办公楼空置率的旧金山也将办公空间改造为住宅空间作为重点关注方向。根据美国消费者新闻与商业频道（CNBC）的报道，民主党州众议员Matt Haney表示：“不能就那样把空楼放在那里，这对我们的市中心没有好处，完全会变成垃圾。可以肯定的是，为了解决住房危机这一难题，我们可以从这一点入手审视。”
◆ “必须找到如何再利用办公室的办法”
不过，也有部分地区将原本用作办公室的建筑改造成非居住用途的空间。原因在于认为办公楼并不适合作为住宅使用。《纽约时报》（NYT）援引Bernstein Management的分析报道，在华盛顿特区的20栋办公楼中，仅有1栋具备改造成住宅的可能性。根据信用评级机构穆迪的分析，纽约办公楼中可改造成住宅的比例仅约为3%。
NYT报道称：“将办公室改造成住宅需要耗费巨额成本，而且建筑法规方面的要求众多，遵守这些要求并不容易。”
因此，从去年开始，美国各地的闲置办公空间正陆续被改造成影视拍摄场地、仓库、体育馆等。据报道，纽约一家提供电影和电视节目拍摄场地的公司Backlot，正在把空置办公室作为拍摄场地加以利用。提供个人运动空间租赁服务的加拿大企业Silofit则在迈阿密等地把空置办公空间改造后加以使用。NYT还称，也有企业把这些空间用作市中心紧缺的个人仓库。
美国智库布鲁金斯学会研究员Tracy Hadden Loh表示：“在不同城市，办公空间过剩比例约为20%至40%”，“目前我们面临的问题在于，没有人弄清楚如何再利用这些规模庞大的20世纪80年代办公空间。”她接着说：“从功能上看，这些建筑眼下已经失去了用途，我们必须找到办法，让它们在不丧失价值的前提下重新被利用起来。”
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