2022.7~2023.1 首尔公寓全租全数调查
下调全租金续约案例 7月11件→12月736件
“全租价格下跌或将导致购房情绪难以恢复”
“说是因为利息负担太重要搬走，房东却先开口表示愿意把押金一下子降1.5亿韩元。我先拒绝了一次，结果最后又重新签约，押金比原来整整低了1.9亿韩元。”（麻浦区阿峴洞A公寓承租人B某）
在高利率时代逆租现象加剧的背景下，房东为了续签全租合同，被迫退还数亿韩元押金的案例大幅增加。尤其是在高价全租扎堆的江南三区，押金下调3亿韩元以上的交易也并不难见。虽然政府为打破交易冰封局面而大幅放松监管，但也有分析指出，一旦支撑买卖价格的全租价格下跌，买方的购房意愿就很难重新恢复。
根据《亚洲经济》11日对国土交通部实际交易价格公开系统的分析结果显示，去年12月，首尔以低于既有押金金额续签全租合同的案例共计736件。去年7月仅有11件，5个月时间里暴增近70倍。“负全租续签”在8月为18件、9月为30件，小幅增加后，10月激增至146件，11月更是飙升至413件。本月虽然才过去10天，相关案例已突破100件。
“负全租续签”案例增加，很大程度上是受超高利率导致全租价格大幅下跌的影响。随着全租贷款利率突破7%，承租人更倾向于选择月租而非全租。由此，在新《租赁法》实施后两年多内急剧上涨的全租价格，因需求不足而快速回落。根据韩国不动产院数据，去年首尔公寓全租价格下跌了8.25%。
从去年7月至今年1月，房东向承租人退还金额最大的一套公寓，是位于瑞草区盘浦洞的Raemian Prestige 135平方米（专用面积，7月签约）。押金从45亿韩元降至35亿韩元，一下子削减了整整10亿韩元。江南区道谷洞Tower Palace 1号栋137平方米（12月签约），押金从24亿韩元降至19亿韩元，下调了5亿韩元；松坡区蚕室洞Jamsil Els 84平方米则从13.8亿韩元降至9.5亿韩元，减少了4.3亿韩元。在去年7月至今年1月续签的1470件“负全租”合同中，下调金额在1亿韩元以上的比例达到47%（692件）。
这一现象意味着在租赁市场上，房东与承租人的强弱关系已经完全逆转。过去因全租房源紧张，房东还要“面试”承租人的时代已经结束，如今房源充裕，承租人反而可以严格挑选房东。首尔松坡区蚕室洞一家房地产中介事务所相关人士表示：“房东若有能力按当前市价退还押金，已经算是万幸。那些手头暂时拿不出大笔资金的房东，只能通过补贴利息成本等方式，苦苦挽留承租人不要搬走。”
![“月薪150万不如去美国年入5亿” 首尔大·KAIST人才纷纷收拾行囊 [科学家正在消失]①](https://cwcontent.asiae.co.kr/asiaresize/93/2026051914165468840_1779167814.png)
全租价格下跌的影响并不局限于租赁市场，还对买卖市场产生了相当大的连锁反应。全租是实现“夹层投资”（带全租买卖）的杠杆工具，一旦全租价格下跌，买卖需求自然也会减少。Real Estate R114首席研究员Yeo Kyunghee表示：“近期全租价格下跌速度快于买卖价格。全租价格回落后，夹层投资以及全租承租人转为买房的行为都会变得困难，买方需求减弱，房价也会随之被自然拉低。”
版权所有 © 阿视亚经济 (www.asiae.co.kr)。 未经许可不得转载。
