[逆租房大乱]①一年间全租退房贷款激增12.1%

by Yoo Jaehoon

Published 09 Jan.2023 06:10(KST)

Updated 09 Jan.2023 10:51(KST)

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租赁权登记激增38%，押金拒退纠纷猛增

[亚洲经济 Yoo Jehoon 记者、Boo Aeri 记者] 在京畿道某住宅用地开发区持有一套带全租的公寓的上班族 Lee Junghoon（43岁），最近在收到承租人提出解除合同的通知后陷入困境。新的承租人迟迟找不到，他实在没办法，只得向原承租人提出“反向月租”方案，即由自己支付相当于全租价下跌部分的贷款利息，但遭到拒绝。最终，Lee先生动用所有流动资金，并以自住为前提办理银行全租退房资金贷款，才好不容易将保证金退还给了承租人。

调查显示，主要商业银行的全租退房资金贷款余额在一年内增长逾10%。由于基准利率上调并由此导致全租价格下跌，“逆全租”房源增加，越来越多房东为向承租人退还保证金而叩开银行大门。

据金融业9日消息，主要商业银行（KB国民银行、新韩银行、韩亚银行）去年末全租退房资金贷款（全租保证金返还贷款）余额为14.5893万亿韩元。与前一年末（13.0146万亿韩元）相比，增加约12.1%。

全租退房资金贷款是住房抵押贷款的一种，指以承租人退房时返还保证金为目的而发放的贷款。由于其目的在于返还保证金，因此全租退房资金贷款余额的增加，意味着因全租价格下跌而在返还承租保证金方面遇到困难的“逆全租”现象正在增多。

一位商业银行相关人士表示：“直到2021年，部分银行还运营过逆全租专用贷款产品，但由于需求不多，曾中断产品销售”，“然而自去年起房价与全租价同步下跌，出现逆全租的房东似乎纷纷前往银行筹措返还给承租人的保证金”。

图片来源韩联社提供

逆全租危机的征兆也出现在多项指标中。根据法院登记信息广场数据，去年全国申请设定承租权登记的不动产件数为1万6445件，比前一年（1万1935件）增加37.8%。所谓承租权登记，是指如果房东在租赁合同终止时不返还保证金，即便承租人搬到其他地方，仍可维持对原住房的对抗力和优先受偿权的制度。

保证金无法返还的事故也在不断发生。根据韩国住宅城市保障公社（HUG）数据，截至去年11月，全国保证金返还保障事故金额为9854亿韩元，早已远超前一年全年事故金额（5790亿韩元。金融业还担忧，从今年下半年起逆全租难可能全面加剧。原因在于，国内住宅买卖价格及全租价处于历史最高水平的2021年下半年签订全租合同的承租人，考虑到如今降低的全租价以及全租资金贷款利率等因素，很可能会另寻新的全租房，或转为月租。