[逆租房大乱]③“有必要暂时放宽全租退房贷款监管”

by Yoo Jaehoon

Published 09 Jan.2023 06:10(KST)

Updated 09 Jan.2023 16:00(KST)

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“投机炒房等行为虽可恶……但为保护租客应予扩大”

[亚洲经济 Yoo Jehoon 记者、Boo Aeri 记者] 随着“逆传贿”等押金无法返还问题有扩大的迹象，政府也开始着手制定对策。一方面放宽全租退居资金贷款监管，同时保障承租人的知情权，并追加制定针对押金未返还事故受害者的对策。专家一致认为，有必要在进一步放宽相关监管的同时，从源头上限制对高杠杆住房发放全租资金贷款等措施，以防止新增不良。

据金融圈9日消息，政府于去年11月召开房地产相关部长会议，决定放宽以生活安定及返还承租押金为目的的住房抵押贷款监管。将废除适用于生活安定资金用途住房抵押贷款的贷款额度上限（2亿韩元）。由此，当局也决定，允许持有位于投机地区或投机过热地区、价格超过15亿韩元公寓的借款人，以返还承租押金为目的申请住房抵押贷款。当局计划近期通过修改《银行业监督规定》来实施上述措施。

现行全租退居资金贷款条件较为严格。此前，位于投机·投机过热地区且价格超过15亿韩元的公寓，其贷款额度被限制在2亿韩元；对于位于调控地区、价格超过9亿韩元的住房，还附加了90日内须迁入的义务。此外，调控地区内两套住房持有者还有处置其他持有住房的义务，三套及以上住房持有者则被限制申请贷款。考虑到作为住房抵押贷款的一种形式，住房抵押贷款比率（LTV）、总债务本息偿还比率（DSR）等监管也原封不动适用，门槛可谓相当高。

此外，政府也着手推进制度改进，以防止承租人对“空壳全租”、全租诈骗等束手无策的案例。国土交通部在本月3日的新年工作汇报中表示，将推进赋予承租人要求提供优先顺位权利关系、完税证明等的权利。同时，为防止房东在租客不知情的情况下取得优先顺位抵押贷款，将赋予市中银行核验确定日期的权限；并计划向全租诈骗受害者提供利率在1%区间的低息贷款，以及缩短住房城市保障公社（HUG）押金返还审查期限等。

专家们对上述政府对策给予积极评价的同时也一致指出，为防止因逆传贿扩散而导致的承租人受害，有必要对多套房持有者、住房租赁经营者等实行阶段性、临时性的监管放宽。NH农协银行不动产首席专家委员 Kim Hyoseon 表示：“目前逆传贿发生件数已经多于往年，在这种情况下，我认为有必要在一定程度上放宽监管”，“虽然没有必要连金额限制都调整，但如果是以返还押金为目的的贷款，那么（对多套房持有者）扩大全租退居资金贷款也是必要的”。

尚明大学经营学系教授 Seo Jiyong 也表示：“投资本应由投资者自行承担责任，因此对于差价投机等行为，确实会让人觉得可恶，但从保护承租人的立场出发，暂时性放宽全租退居资金贷款条件更为妥当”，“此外，目前还存在对9亿韩元以上住房禁止发放全租资金贷款的规定，这一部分也应当考虑临时性放宽”。

也有声音指出，应当限制对全租价格比率较高或贷款占比较大的住房发放全租资金贷款，以从此后阶段防范押金无法返还事故。住房金融研究院研究委员 Min Byeongcheol 表示：“对于引发高杠杆，或通过差价投资持有多套住房者所拥有的房源，政府有必要制定具体管理标准，进行调节，使其无法进入全租市场”。

KB金融经营研究所不动产团队长 Kang Minseok 亦表示：“对于贷款占比超过一定水平的住房，有必要限制其获得全租贷款本身”，“虽然符合这一条件的住房大多为别墅等普通民众居住用房，可能会引发（消费者的）不满，但考虑到今后仍有可能重演危险局面，因此有必要进行限制”。