[逆租房大乱]②“空壳租房”来临…租客彻夜难眠

by Yoo Jaehoon

Published 09 Jan.2023 06:10(KST)

Updated 09 Jan.2023 14:19(KST)

open/close

房价指数下跌10%至20%时每8套房就有1套成“空壳房”

[亚洲经济记者 Yoo Jehoon、记者 Boo Aeri] 在基准利率上调和房地产景气低迷的背景下，“逆全租”现象全面显现之际，有观点指出，比这更危险的“空壳全租”也可能急剧增加。甚至有调查结果显示，如果今后2年内房价下跌约10%至20%，那么今年下半年到期的全租合同中，每8件就有1件有沦为空壳全租的风险。

9日据金融业界消息，住房金融研究院研究委员 Min Byeongcheol 在近期发表的《押金无法返还风险的估计》报告中表示：“过去数年大幅上涨的房价正在回落，由此空壳全租发生比例上升的可能性较高。”

所谓空壳全租，是指全租押金与住房买卖价格接近，且全租押金加上以该住房为抵押的住房抵押贷款之和超过买卖价格的情况。如此一来，即便房东卖掉房子，也可能无法向承租人返还全部押金。相比之下，逆全租是指全租价格下跌或无法找到下一任承租人，导致返还押金出现困难，但仍可通过出售住房来返还押金；从这一点来看，空壳全租的风险更大一层。

Min 研究委员以去年7月为基准，将此前3个月同一小区、同一面积等交易价格的平均值设定为基准价，然后在住房价格指数于今后2年内下跌0%至10%（情景1）、下跌10%至20%（情景2）时，估算到期前全租合同中空壳全租的占比。

在今年上半年到期的合同中，预计在情景1下，全国有3.1%，在情景2下有4.6%将成为空壳全租。大邱房价下跌快于其他地区，预计在各情景下空壳全租占比分别为16.9%和21.8%。进入下半年，情况则更加严峻。

今年下半年到期合同的风险整体上升，预计在情景1下，全国有7.5%，在情景2下有12.5%将成为空壳全租。尤其是在情景2下，大邱空壳全租的概率将高达33.6%，相当于每3件中就有1件。

庆北（32.1%）、忠南（31.3%）、蔚山（30.4%）等地的空壳全租概率也明显高于其他地区。忠北（26.8%）、全北（25.1%）、庆南（20.7%）、光州（19.3%）、大田（19%）、全南（16.9%）、江原（14.6%）等地也都高于全国平均水平。但首尔的空壳全租概率在情景1和情景2下分别为1.9%和2.9%，低于其他地区。