6亿韩元以下交易占比超40%
60㎡以下房源成交占逾一半
平价房源加低利率政策贷款推动交易
[亚洲经济 金惠敏 记者] 在去年史无前例的交易“冰封期”中，首尔大部分成交的仅是低价或小户型公寓。由于这类房源价格相对更易被普通民众接受，再加上利率飙升导致贷款利息负担加重，可享受低利率政策优惠的房源吸引了大批购房需求。
根据5日国土交通部实价公开系统资料显示，去年首尔公寓成交量共1.2155万套，其中成交金额在6亿韩元及以下的交易为4887套，占比40.5%。而一年前的2021年，首尔公寓全年成交量为4.1948万套，6亿韩元及以下交易仅占28%（1.174万套），相比之下比重大幅上升。
从地区来看，九老区以490套位居首位，芦原区以423套紧随其后。6亿韩元及以下交易在衿川·冠岳·九老（衿·冠·九）、芦原·道峰·江北（芦·道·江）、中浪区等首尔外缘地区共成交2315套，接近整体的一半。剔除类似单间的超小面积户型后，专用面积在50平方米以上的一般公寓成交为1255套。
按价格区间划分，成交价格在9亿韩元以上至15亿韩元以下的公寓有2741套，占总量的22.5%。其后为6亿韩元以上至9亿韩元以下区间公寓，共2546套（20.9%）。15亿韩元以上公寓成交1981套（16.2%），占比最小。
值得注意的是，去年在首尔地区，房价在6亿韩元及以下的低价公寓在整体存量中甚至不到十分之一。根据房地产R114的数据，在首尔全部公寓中，市价在6亿韩元及以下的公寓占比仅为8.14%。占比最高的是15亿韩元以上公寓，超过30%。
在这种情况下，去年交易却集中涌向6亿韩元及以下低价公寓，被认为是因为这类房源贷款负担相对较小。在贷款市场中，“6亿韩元”是可享受住房安居贷款或“垫脚石”贷款等政策性金融优惠的基准。这些贷款产品利率低于一般住房抵押贷款，住房抵押认定比率（LTV）也可获认定至70%。在去年11月贷款监管放宽之前，首尔地区6亿韩元以上公寓的LTV上限仅为20%至50%。
自去年下半年起房价跌势明显，越来越多房源以降至6亿韩元以下的价格成交，这一点也产生了影响。实际上，芦原区上溪洞“上溪主公10小区”专用59平方米户型在2021年尚以7.6亿韩元（4月）成交，但在去年11月则以5.5亿韩元成交。江北区弥阿洞“SK北汉山City”专用59平方米户型的实际成交价直到去年8月仍高于6亿韩元，之后则跌至5.6亿韩元。城北区下月谷洞“梦想之林Prugio”专用59平方米户型在去年4月以8.23亿韩元成交，同年12月则以6亿韩元售出。
从面积来看，专用60平方米及以下的小户型公寓共成交6540套，占比53.8%，超过一半。60平方米至85平方米及以下公寓的成交占比为31.4%（3820套），也就是说，在“国民标准户型”及以下面积段就已占到整体的85.2%。专用面积超过135平方米的大户型仅成交576套，占比仅4.7%。房地产R114首席研究员 Yeo Kyunghee 表示：“在买方心理转弱、以急售房源为主进行交易的情况下，贷款利息负担相对较小、普通民众较易负担的价格区间自然聚集了更多交易”，并称：“今年的走势也不会有太大变化。”
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