“跟两年前房价差不多”……细看癸卯年首笔房地产交易

by Im Onyu

Published 04 Jan.2023 06:00(KST)

1月1日至2日全国公寓实成交64笔分析
关键词是“价格下跌”和“直接交易”
龙仁、高阳等地回到2020年价格

图片由联合通讯社提供

[亚洲经济记者 Lim Onyu] 在高利率时代，房价急剧下跌，房地产市场步入“冰河期”。想卖房的人比比皆是，但买房的人寥寥无几，交易几乎停滞。不过，即便如此，仍有人在新年伊始就签订买卖合同。对今年首批公寓买卖合同进行分析发现，房价回落至2020年水平的同时，个人直接交易占比明显上升。

据国土交通部实价公开系统4日消息，1日和2日两天，全国共签订公寓买卖合同64件。根据《关于房地产交易申报等的法律》，房地产实际交易申报期限为30日，因此仍可能存在尚未登记的交易。

◆房价跌至2020年水平＝对成交价在2亿韩元以上的主要合同进行分析后发现，价格下跌趋势十分明显。房价高歌猛进的2021年创下最高价的小区，目前以2020年的价格水平成交。

以最高价格完成易主的公寓是位于京畿道龙仁市器兴区事项洞的“智石村The Gda Credence”（共554户）84平方米户型，成交价为5亿韩元。该小区同一面积户型曾在2021年7月以创纪录的6.19亿韩元成交。当时首都圈房价涨幅创下自2008年6月以来时隔13年1个月的最高纪录。然而，自去年起在急剧加息的影响下房价下跌，目前已回落至2020年12月的价格水平。

成交金额排在第二位的公寓是位于京畿道高阳市德阳区花井洞的“星光村建荣10小区”（共1080户）84平方米户型，成交价为4.75亿韩元。该公寓也曾在2021年7月以8.1亿韩元成交，创下最高点。但随着房价急剧下跌，目前已回到2020年6月的水平。花井洞A房地产中介事务所相关人士表示：“几乎没有买家，交易断崖十分严重，只是大幅降价的急售房勉强还能卖得出去。”

◆个人直交易占比45%……“借下跌期进行赠与性质买卖增多”＝在新年首批公寓买卖交易中，个人直接交易所占比重相当高。在全部64件交易中，有45%、即29件为个人直交易。个人直交易不同于中介交易，不通过中介人撮合，通常多发生在配偶、子女等特殊关系人之间。由于属于赠与性质交易，往往低于市场行情。

实际上，成交价排在第三位的水原市灵通区望浦洞“灵通IPark Castle 2小区”（共1162户）59平方米户型，也是通过个人直交易签订合同的。成交金额为3.92亿韩元，而目前最低挂牌价为5.7亿韩元，两者相差1.78亿韩元。鉴于实际成交价远低于挂牌价，被推定为特殊关系人之间的交易。

按照现行法律，若市价与交易对价的差额低于市价的30%或3亿韩元，则被视为正常买卖，不征收赠与税。在如今价格跌幅较大的时点，也有出于节税目的而进行此类赠与性质买卖的情况。