尹政府大动作：除江南三区和龙山外全面解除调控区及房价管制
转售限制最长从10年放宽至3年
价格上限制住房自住义务取消
中期款贷款担保不再设分售价标准
1套房认购中签者免除原有住房处置义务
[亚洲经济 金民英 记者] 政府决定将首尔江南3区（江南区、瑞草区、松坡区）和龙山区以外的其余地区全部解除调控对象。同时，除首尔江南3区和龙山区外，其余所有地区也将全面解除民间宅地预售价格上限制适用区域的指定。首都圈转售限制期限也将从现行最长10年放宽至最长3年，对首都圈预售价格上限制住房等所适用的实际居住义务也将被废除。此外，今后无论预售价格多少，所有预售住房都可以获得中期付款贷款。
◆除江南3区和龙山区外全部解禁调控地区……着力增加交易量=国土交通部3日通过包含上述内容的《2023年度国土交通部业务报告》公布了2023年主要政策课题。鉴于房价跌势难止、利率急剧上升所导致的交易“断崖”不断加剧，此举被解读为为了防止市场硬着陆而采取的措施。
首先，为了增加异常萎缩的住房交易量，政府决定除首尔江南3区和龙山区外，全部解除调控指定。
国土交通部2日召开居住政策审议委员会，审议了《投机过热地区及调整对象地区调整（案）》，结果决定将首尔江南、瑞草、松坡、龙山等地以外的其余21个自治区及京畿道全境从调控地区中解除。同时，企划财政部也于当天召开房地产价格稳定审议委员会，决定仅维持首尔江南3区和龙山区为住宅投机地区，其余全部解除。本次调控地区解除自5日0时起在官报刊登完成后生效。
一旦解除调控地区指定，对多套房持有者征收的综合不动产税、转让所得税重税将被取消，住房抵押贷款比例（LTV）等贷款额度也将扩大。
Ham Youngjin Zigbang大数据实验室室长表示：“在被解除调控的地区，多套房持有者的转让税和取得税、综合不动产税重税，以及禁止两套以上住房家庭申请住房抵押贷款等各类税制和贷款监管强度将明显降低”，“预计将放宽购房需求者进入住房市场的门槛和限制。”
同时，政府决定将首尔江南3区和龙山区以外的所有地区，从民间宅地预售价格上限制适用区域中全面解除。国土交通部解释称：“其余首尔14个自治区及京畿道全境，考虑到近期住房市场状况以及预售价格上限制适用给实际需求者带来的不便，决定解除其预售价格上限制适用区域指定。”
此外，对原本必须适用预售价格上限制的都市复合开发项目、居住再生创新地区项目，也将不再适用预售价格上限制。解除预售价格上限制适用区域的效力，将从5日0时之后申请入住者招募批准的项目开始适用。
Lee Eunhyeong 大韩建设政策研究院研究委员评价称：“整体来看，这是通过缓和妨碍房地产市场交易的因素，引导市场软着陆的内容，即便难以期待短期内出现明显效果，从通过放松监管实现市场正常化这一长期政策方向来看仍具有积极意义”，但同时指出：“只是目前美国基准利率上限存在不确定性，这一问题属于外部因素，难以通过放松监管等国内政策来完全对冲其影响。”
转售限制也将放宽。目前首都圈适用最长10年、非首都圈适用最长4年的转售限制。政府将立即着手修改《住房法》施行令，首都圈方面，公共宅地及调控地区为3年，过度集中抑制圈为1年，其余地区为6个月。非首都圈方面，公共宅地和调控地区为1年，广域市都市地区为6个月，其余地区则全面废除。由此，即便是在施行令修改之前已取得预售，但仍剩余转售限制期限的情况，也将追溯适用修改后的施行令。
◆大量解除预售市场监管……滞销房能否消化？=为拯救几乎陷入停摆状态的预售市场，政府也将实施相关措施。近期受加息影响，预售市场陷入低迷，全国各地滞销房源增加，甚至引发对建筑公司流动性危机的担忧。对此，政府决定为消化滞销房源而放宽各类监管。
首先，将废除首都圈预售价格上限制住房的实际居住义务。目前首都圈预售价格上限制住房的中签者被赋予实际居住义务，自可入住日起需在该住房内居住2至5年。今后，对首都圈预售价格上限制住房和公共再开发普通预售部分适用的实际居住义务将被废除。即使已经被赋予实际居住义务的情况，也将追溯适用修改后的法律。此外，与《住房法》修改分开，对于民间宅地预售价格上限制指定被解除的地区，自解除后新预售的住房将不再被赋予2至3年的实际居住义务。
通过这些措施，几乎出现交易“断崖”的预售权市场也有望略微恢复生机。Ham Youngjin 大数据实验室室长表示：“随着适用于首都圈预售价格上限制住房等的2至5年实际居住义务被废除（推进法律修改），部分难以获得贷款或实际入住的需求群体，将可通过租赁方式筹措尾款或通过出售等方式打开退出通道”，“相关制度改善也将追溯适用于原先的中签者，预计以首尔为中心，曾出现交易‘断崖’的预售权转售交易尝试将小幅增加。”
中期付款贷款保证的预售价格标准也将被废除。去年年底，住房城市保证公社（HUG）可提供中期付款贷款保证的住房预售价格上限从9亿韩元上调至12亿韩元，但预售价格超过12亿韩元的住房，实际需求者仍因资金筹措负担较重而难以申购。此外，HUG中期付款贷款保证按人计算的上限为5亿韩元，若中期付款超过5亿韩元，资金筹措就会遇到困难。对此，政府决定废除HUG中期付款贷款保证可适用的预售价格上限标准，使得无论预售价格多少，所有预售住房都可以获得中期付款贷款。同时也将废除中期付款贷款保证的个人额度上限。政府计划在完成HUG内部规章修改并在银行系统准备就绪后，于今年第一季度内实施。
同时，将废除在投机过热地区内，预售价格超过9亿韩元住房不得分配特别供应的规定，使得无论预售价格多少，所有住房都可以进行特别供应。若能在今年2月前完成修改，则自实施后项目主体申请入住者招募批准之日起开始适用。
对拥有一套住房的中签者所适用的既有住房处置义务也将被废除。在首都圈和广域市等地，若一套住房持有者在新房申购中签，需在可入住日起2年内处置原先持有的住房。然而，近期因交易低迷等原因，原有住房处置日益困难，从而影响新房入住进度，因此决定废除对中签的一套住房持有者的既有住房处置义务。政府计划在2月内完成住房供应规则修改，并在整顿申购系统后于上半年实施，对实施前已中签的情况也将追溯适用。
此外，无顺位申购资格条件也将放宽。过去，对于本申购结束后因放弃中签、解除合同等产生的未签约房源，无顺位申购仅限无房家庭申请，因而在消化未签约房源方面存在局限。从今年2月起，拥有住房者也可以申请无顺位申购。
◆住房景气低迷殃及建筑公司……提供资金筹措支持=政府还将推进针对因利率上升、住房景气低迷而在资金筹措方面遇到困难的建筑公司提供流动性支持方案。为将建筑公司的资金筹措风险降至最低，并确保住房供应不受影响，政府将按项目阶段新设并扩大运营HUG项目融资（PF）贷款保证。
作为其中一环，在开工前阶段，为了使桥梁贷款顺利转为主力项目融资贷款，将把今年PF贷款保证供应规模扩大至10万亿韩元，并改善利率和审查条件等。此外，对于在开工后因期限较短而资金筹措风险较大的PF资产支持商业票据（PF-ABCP）等，将新设可转换为期限较长贷款的置换保证产品。同时，将向在竣工前出现滞销导致资金筹措困难的项目，发放总规模5万亿韩元的滞销项目融资保证产品的保证书，目前正在受理申请。
同时，政府计划在今年2月提出包含第一期新城重建项目推进体系和居民搬迁对策等内容的特别法制定案，并重点推动其在国会获得通过。
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