“比大户型跌了三倍”……首尔小户型公寓受挫时代

Published 03 Jan.2023 06:00(KST)

首尔市内一处公寓附近的红灯信号灯已亮起。亚洲经济DB供图

[亚洲经济记者 Ryu Taemin] 在公寓价格创下历史最大跌幅、下行趋势愈发陡峭的背景下，首尔小户型公寓的跌幅正以比大户型快3倍以上的速度扩大。曾支撑高房价的“梭哈买房”需求退场，加之连出租业主优惠也被取消，市场明显对这类房源敬而远之。同时，以重建、翻新等整备项目为目标的老旧公寓价格也比新建公寓跌得更快，价格两极分化愈演愈烈。

据韩国不动产院3日统计，去年首尔中小型公寓（专有面积40㎡以上至60㎡以下）买卖价累计同比下跌9.66%，在所有面积段中跌幅最大。同一时期，小型公寓（专有面积40㎡以下）下跌8%，位居其后。相反，超大户型公寓（专有面积135㎡以上）同比仅下跌2.86%，跌幅最小。

这一趋势在江北地区更加明显。以汉江以北全域为基准，去年中小型公寓下跌11.64%，小型公寓下跌11.47%。尤其是在包括诺园区、道峰区、江北区在内的东北圈地区，中小型（12.08%）、小型（13.26%）公寓的跌幅在首尔各圈层中均居首位。相反，东北圈的超大户型公寓同期仅下跌2.4%。面积最小的小户型与以最大面积为基准的超大户型之间的跌幅相差达6倍。

这一现象主要源于大量涌入价格较低小户型的二三十岁“梭哈一族”的崩盘。自2020年房价上涨期启动以来，因首尔江北地区价格门槛相对较低，大量渴望在首尔置业的年轻一代涌入，带动小户型小区的成交价格扶摇直上。但近期住房买卖市场转趋低迷，加之连续加息推高贷款利息负担，越来越多卖方不得不以低价抛售“急售房”。

与此同时，由于出租业主的激励政策消失，市场上挂牌房源被认为进一步激增。文在寅政府上台首年，曾以缓解承租人居住不安为目的，大幅扩大对出租业主的优惠。但此后该制度被指助长多套房持有者投机、推高房价，政府随即缩减税收优惠，并将公寓排除在新增登记为出租住房的对象之外。目前，仅多户住宅等非公寓类住房可以登记为长期出租业主。

事实上，随着大量急售房涌现，小型公寓价格虽在下跌，其成交占比却在上升。根据国土交通部实际成交价系统统计，去年申报的首尔公寓成交共1万2111套，其中专有面积60㎡以下的小型公寓成交量为6506套，占比达53.7%。这比2021年同期小型公寓46.5%的成交占比提高了7.2个百分点。

相反，大户型主要以实际居住需求为中心进行交易，价格涨跌幅相对较小。城市与经济公司代表 Song Seunghyun 表示：“与投资需求较多的小型公寓不同，大户型小区大多由自住型实需购房者构成”，“他们对利率变动的敏感度相对较低，加之仍有相当一部分实际居住需求存在，因此其价格跌势比小户型要缓和。”