“房地产冰河期”……首尔·京畿公寓买卖骤减70%

by Im Onyu

Published 02 Jan.2023 18:00(KST)

Updated 15 Jan.2025 15:20(KST)

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去年共7万件…较前一年减少约16万件
“All-in”集中的老-道-江交易锐减近80%
政府预告将很快解除调控区…“难以带动活跃”

从首尔汝矣岛63 Square观景台眺望的公寓景色图片由韩联社提供

[亚洲经济记者 Lim On-yu] 在政府预告将发布“房地产交易断崖”对策之际，数据显示，去年首尔和京畿地区公寓交易量较一年前减少了70%。尤其是曾集中出现2030世代“梭哈族”买入的首尔“诺道江”（诺园区·道峰区·江北区）地区，降幅接近80%。只有卖家没有买家的失衡加剧，被视为房地产市场硬着陆的警报声也愈发强烈。

◆从交易断崖到交易“灭绝”……“首尔公寓日成交仅41套”＝亚洲经济于2日对韩国不动产院以及首尔·京畿房地产门户网站的住房交易现状进行分析后发现，去年首尔·京畿公寓买卖量合计为7万878套，较前一年22万8544套减少69%（15万7666套）。与房价暴涨、房地产市场火热的2020年相比，降幅高达81.3%。

分地区来看，首尔从4万9751套降至1万4868套，减少70.1%（3万4883套）。公寓日均成交量从136套骤减至41套。特别是在房价暴涨期，青年层集中买入的中低价公寓密集区“诺道江”的交易几乎冻结。道峰区从2095套降至416套，诺园区从4434套降至882套，两地降幅均达80.1%。江北区则从1094套降至243套，减少77.8%。

京畿地区公寓买卖量为5万6010套，较前一年的17万8793套减少68.6%。公寓日均买入量从490套骤减至153套。其中特别是与首尔一起被划为调控地区的光明市和城南市盆唐区·水井区的交易断崖尤为突出。光明市从2681套降至673套，骤减74.9%；盆唐区·水井区则从5754套降至1622套，减少71.8%。

在高利率时代，利息负担大幅增加，房地产市场已从严重的交易断崖迈向交易“灭绝”的危机。卖家存在但买家缺位的供需失衡持续，房价正呈现急跌趋势。根据韩国不动产院数据，截至去年12月第四周，首尔和京畿的累计买卖价格跌幅分别为7.20%和9.61%。其中，交易断崖严重的诺园区和光明市跌幅分别高达12.02%和15.41%。

◆“将化解交易中断”……首尔调控地区会在1月解除吗？＝房地产交易断崖不仅阻碍居民自由迁居，还导致房地产中介、建筑、室内装修等相关行业萎缩，给韩国经济带来沉重负担。对此，国土交通部部长 Won Heeryong 于1日表示：“将于近期提出化解交易中断和未售出房源问题的方案。”

政府预告的对策是尽快解除房地产调控地区。政府此前在发布2023年度经济政策方向时，已暗示有可能解除首尔部分地区以及果川市、城南市水井区·盆唐区、河南市、光明市的调控地区指定。

但专家认为，由于导致房地产市场僵化的主要因素——高利率仍在持续，单靠放松管制难以带动交易回暖。Yang Ji-young Yang Ji-young R&C研究所所长表示：“在贷款利息负担可能进一步增加的情况下，解除调控地区或许能让部分房东收回挂牌房源，但难以打动买家的心。”大韩建设政策研究院研究委员 Lee Eun-hyung 也称：“贷款监管已放松，因此解除调控地区带来的实际效果不会太大。尤其是在美国加息这一重大变量存在的情况下，房地产市场很难仅凭政府政策而发生明显变化。”