无房者购房机会增多 多套房业主税负降低
[亚洲经济 记者 Cha Wanyong] 2023年癸卯年新年已经到来，但房地产市场的乌云却愈发浓重。由于全球各国货币当局决定在明年仍将维持加息基调，有观点认为房地产萎缩将更加严重。无论是已经拥有住房的人，还是尚未购房的人，忧心都在加重。
不过，也并非只有负面消息。为实现低迷房地产市场的软着陆，政府密集推出了多项放宽房地产相关监管的方案，涵盖贷款、税收、认购等方面，预计较去年而言，市场“喘息空间”将有所扩大。认购制度将更加有利于无房者，多套房持有者则可减轻房地产税负担。
◆扩大无房者机会……认购制度变化=首先，自今年起，无顺位认购时“须居住在当地”的条件将被取消。这意味着只要是无房者，任何人都可以参与。此前为抑制认购市场过热，规定在调控地区申请无顺位认购时，申请人必须居住在相应市、郡。
同时，考虑到一旦出现未签约房源就必须反复进行认购所带来的现场不便，将把在正式认购后60天即被作废的预备中签者保留期限延长至180天，并将预备中签者人数大幅扩大至房源数量的500%以上。
中小企业长期在职人员特别供应的加分标准也将调整。对无房年限在5年以上者，其可获得的分值将由原来的5分提高至最高15分。无顺位认购的居住地区要求同样被取消，大幅降低了进入认购市场的门槛。
在调控地区供应的民营公寓抽签配售比例也将扩大。目前在调控地区兴建的建筑面积85平方米以下住房全部采用积分制供应。政府计划在上半年内进行调整，对建筑面积在60平方米以下的民营公寓，按积分40%、抽签60%的比例进行分配；建筑面积在60至85平方米的，则按积分70%、抽签30%的比例执行。相反，对于建筑面积超过85平方米的中大户型公寓，积分制配售比例将由现行的50%提高到80%。
上半年还将新设面向未婚青年的公共分售特别供应。将专门安排面向从未拥有住房的19至39岁未婚者的分售房源。申请标准为单人家庭月平均收入在基准值的140%以下、净资产在2.6亿韩元以下。
首次购房者在购买首套住房时，无论收入和房价多少，在200万韩元限额内可免征取得税。
◆大幅放宽房地产相关贷款=自1月起，面向34岁及以下、夫妻合计年收入在7000万韩元以下的无房青年，以较低贷款利率提供的韩国住房金融公司（HF）特例全租保证金贷款额度，将由1亿韩元提高至2亿韩元。
对持有住房的抵押贷款监管也将放宽。此前适用于生活安定资金用途的住房抵押贷款（住房抵押贷款）所设定的单独贷款限额（2亿韩元）将被取消，改为在现行住房抵押贷款比率（LTV）、总债务偿还比率（DTI）范围内进行贷款管理。
特例住房长期固定利率贷款也将推出。政府将把安心转换贷款（适用房价6亿韩元以内、贷款额度3.6亿韩元）和合格贷款（适用房价9亿韩元以内、贷款额度5亿韩元）整合为现有住房长期固定利率贷款中的“特例住房长期固定利率贷款”进行运营。预计在购买9亿韩元以下住房时，可按年利率4%区间获得最高5亿韩元贷款。
◆废除多套房持有者重税·放宽住房抵押贷款=自6月起，综合不动产税基本扣除额将由6亿韩元提高至9亿韩元。对一户一住宅者而言，将由现行的11亿韩元上调至12亿韩元。
针对两套住房持有者的多套房重税税率也将被废除。对在调控对象地区持有两套及以上住房者，不再适用重税税率（1.2%～6.0%），而是按一般税率（0.5%～2.7%）征税。课税标准超过12亿韩元的三套及以上住房多套房持有者仍适用重税税率，但最高税率将由现行的6.0%下调至5.0%。
根据住房套数差别适用的税负上限比例将统一为150%。此前，财产税合计金额中，对1～2套住房者适用150%，对调控对象地区2～3套及以上住房者则排除对超过300%部分的征税；今后将统一下调为150%。
但从今年起，通过赠与方式实现资本利得税节税将变得更加严格。若将不动产赠与给配偶或子女后，在递延课税适用期限（现行5年）届满后出售，将不再以赠与人的取得金额为基准，而是以受赠人受赠时的价格计算转让所得差额。
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