上个月，首尔住宅的月租中位数价格突破了100万韩元。曾被视为高价月租心理分界线的“100万韩元”，如今不再只局限于偏好度较高的特定区域或新建公寓，而是在周边也已随处可见。

过去一年飙升的房价带动月租同步上涨。在房地产调控政策下，买房环境愈发困难，带动承租需求增加；为躲避“全租诈骗”的需求，以及在低利率环境下希望通过月租获取收益的房东增加等因素，也产生了影响。与全租相比，居住成本负担更重的月租大幅上涨，引发了对承租家庭居住不稳定性的担忧。

韩国不动产院15日公布的2024年12月全国住宅价格动向调查资料显示，首尔月租中位数价格为100万7000韩元。前一个月即11月的中位数价格为99万5000韩元。地方住宅的月租中位数价格为50万6000韩元，仅为首尔的一半水平。

中位数是将调查对象按顺序排列后处于中间位置的数值。首尔住宅月租中位数突破100万韩元，是不动产院开展统计以来首次。平均月租突破100万韩元则早在4年前（2021年7月为105万2000韩元）就已出现。

平均值在存在极高价或极低价样本数量较少的情况下，可能会对实际情况形成扭曲。相较之下，中位数可以降低极端样本的影响，更适合反映一般群体的水平。这意味着，居住在首尔的普通家庭若是租住月租房，每月固定支出100万韩元左右作为居住成本，已属普遍现象。

此前呈温和上涨态势的首尔月租，自去年下半年起涨幅明显加快。根据不动产院数据，月租综合价格指数在过去一年上涨了3.27%，其中仅在10月至12月三个月间就上涨了1.57%。对国土交通部实际成交价资料进行分析发现，上个月首尔公寓月租在100万韩元以上的成交为3860件，较10年前同期（2015年12月的1304件）增加近3倍。全部月租合同中，月租在100万韩元以上的比例也从约26%上升至39%。

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月租上涨的背景因素较为复杂。首先，一度放缓的“全租向月租转化”趋势再次产生影响。以多户住宅、公寓式办公楼等非公寓房源为中心爆发的“空壳全租”和全租诈骗后遗症，导致市场对全租的忌惮仍在持续。对承租人而言，尽管月租成本更高，但对相对安全的月租的偏好正在上升。

全租价格飙升也被视为原因之一。首尔热门区域的新建公寓，其全租押金往往高于地方多套公寓的总价。在这种情况下，很多人选择办理全租贷款，而偿还贷款利息与向房东支付月租在负担上差别不大，这样想的人越来越多。政府出于管控家庭负债的考虑，收紧住房抵押贷款和全租贷款，也使得筹措大额资金愈发困难。

此外，随着股票、虚拟货币等资产市场活跃，人们不愿再通过买卖或全租将大笔资金长期锁定在住宅上，而是更倾向于积极运用资金。低利率格局确立后，希望每月收取租金的房东也明显增多。

KB国民银行不动产首席研究委员 Park Wongap 表示：“全租与月租价格不可避免地从属于买卖价格，而去年以首尔公寓为中心的买卖价格大幅飙升，因此在一定时滞后上涨在所难免。再加上《租赁关系两法》（合同续签请求权、全租与月租涨幅上限制）加快了向月租转换的速度，也被认为对价格产生了影响。”

高价月租如今在首尔也不再只出现在房价昂贵的江南三区、龙山区、汉江沿线等热门区域。在接近建成40年的诺园区上溪住公7小区，专用面积59平方米户型于本月13日以押金5000万韩元、月租100万韩元的价格成交。上溪洞、中溪洞一带的住公公寓等老旧小区，由于面向附近补习街的短期居住需求较多，被认为高价月租相对集中。道峰区放鹤洞新东亚公寓专用面积70平方米户型也以押金5000万韩元、月租110万韩元签订了合同。