原本被认为将因“6·27贷款监管”而受益的办公型公寓市场，前景却突然蒙上阴影。本月首尔办公型公寓成交量缩水至上月的三分之一。贷款监管出台后出现的住宅交易寒潮，已经蔓延至办公型公寓市场。不过，与成交量不同的是，租金回报率和买卖价格仍在上行，有观点认为，从长期来看，市场对办公型公寓的关注度将会提高。

根据26日国土交通部实价交易系统数据，8月1日至26日约一个月间，首尔办公型公寓买卖成交量为333套，较上月（983套）减少66.1%。

办公型公寓成交量在今年5月录得1037套后，自6月起已连续3个月下滑。贷款监管正式实施的7月，成交980套，较前月小幅减少。此后交易急剧缩减，本月成交量已跌至6月的三分之一水平。考虑到房地产交易申报期限为签约后30日，月底前成交量仍有增加的可能，但从当前走势来看，成交量大幅下滑几成定局。

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不仅整体成交量下滑，成交价在10亿韩元以上的高价办公型公寓买卖件数也大幅减少。贷款监管实施前的6月，10亿韩元以上办公型公寓成交量为67套，其中20亿韩元区间房源成交10套，30亿韩元区间房源成交共2套。相反，7月10亿韩元以上成交仅21套，8月（1日至26日）更是只有12套。本月20亿韩元区间成交为零，30亿韩元区间成交也仅1套。

这与“受6·27贷款监管影响，办公型公寓将成为替代公寓的投资标的”这一此前预期形成鲜明对比。首都圈及监管区域内的公寓住房抵押贷款额度被限制在6亿韩元。然而，办公型公寓被归类为“准住宅”，不在监管之列，也没有实际居住义务和多套房持有者贷款限制，因此市场曾预期部分投资需求会转移至办公型公寓。

专家分析认为，由贷款监管引发的交易萎缩正在向办公型公寓市场传导。办公型公寓需求群体以投资目的为主而非自住，在房地产市场低迷期，投资需求往往率先缩减。通常以投资为目的的房地产，更倾向于快速反映市场情绪。

Shinhan投资证券资产管理咨询部首席顾问Yang Jiyeong表示：“只有在房地产市场处于景气期，或者人们预期公寓价格将持续上行的阶段，替代性需求才会流入办公型公寓市场。当前正值公寓交易萎缩、且预期还会有追加房地产监管出台的时点，因此投资者多采取观望态度。”

也有分析认为，由于办公型公寓属于以租金收益为目的的收益型房地产，应将其与公寓的投资需求群体区分开来。NH农协银行房地产首席专家Kim Hyoseon表示：“市场普遍认为，办公型公寓折旧速度快，与公寓不同，其资产价值上涨空间有限。因此，在贷款监管趋严的背景下，投资需求大规模涌向这类非住宅资产仍存在局限。”

韩联社提供

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不过，也有观点认为，随着时间推移，市场氛围可能出现逆转。近期租金回报率正在上升，从长期来看，这将有利于以市中心核心地段为中心的交易活跃。根据KB房地产统计，首尔办公型公寓平均收益率为4.8%，已接近5%。

在对租金收益预期升温的带动下，买卖价格也呈上升曲线。首尔办公型公寓平均成交价为3亿356万韩元，较去年同期（2亿9842万韩元）上涨514万韩元。

首席专家Kim Hyoseon表示：“以承租需求集中的首尔市中心等主要地段为中心，月租价格预计将持续上涨。由于从长期来看具备资产增值预期的标的有限，在租金收益价值突显的时点，办公型公寓的交易量有望随之增加。”