[独家]“连印章都伪造却无罪”……让全租诈骗受害者再度落泪的法律

by Oh Jieun

Published 19 May.2026 10:29(KST)

Updated 19 May.2026 10:31(KST)

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全租诈骗受害租客被悄然注销承租权登记
司法事务官用Photoshop伪造印章图像提交法院
检方称“未打印的电子文书不属刑法上的文书”

一名在遭遇全租诈骗后，勉强通过保证保险拿回押金的20多岁承租人，如今又因房东伪造电子文书而再度卷入法律纠纷。房东一方甚至连承租人的印章图像都伪造，用以变更权利关系。检方虽然承认伪造事实，但以相关材料属于电子文书而非纸质文书为由，作出了不起诉处理。

据18日阿视亚经济综合采访获悉，首尔南部地方检察厅今年3月对以私文书伪造及行使伪造私文书等嫌疑被移送的司法事务官A某（62岁）作出不起诉决定。继去年6月一次不起诉后，即便首尔高等检察厅下达了重新侦查命令，检方仍维持原有判断。所谓重新侦查命令，是指上级检察机关认为检察官的不起诉决定有误或依据不足，指示重新展开侦查。

事情经过如下。曾承租首尔衿川区某办公酒店的Choi某（28岁），在2023年4月租赁合同结束后，未能取回1亿4800万韩元的押金。Choi当时已加入住房城市保证公社（HUG）的全租金返还保证，两个月后从HUG获得保证金赔付，用以偿还贷款。

之后过了1年3个月，到2024年9月，Choi接到了HUG意想不到的联系。HUG方面询问“是否已经办理了承租权登记的注销”，并称“目前处于已注销状态，因此可以再次请求返还押金”。Choi大吃一惊，重新查询登记簿，才得知自己的承租权登记在半年前已被注销。

原来是房东一方的司法事务官A未经Choi同意，擅自制作了承租权登记命令注销申请书和提交人委托书。A甚至用Photoshop伪造了Choi的印章图像，插入电子文书中，并将伪造的电子文书提交法院。

承租权登记是为了让租客在搬离房屋后，仍能维持既有对抗力和优先受偿权等的最重要制度。尤其在HUG代为支付押金的情况下，该登记在后续债权回收和权利保全过程中发挥核心作用。法律界指出，若承租权登记被注销，可能影响HUG的债权回收结构，从而使法律负担重新落到承租人身上。

在Choi提出抗议后，A解释称：“因为新房东的意愿非常强烈，事情办得太急，才出了问题”，并表示“既然（Choi）已经从HUG拿回了押金，（即便注销承租权登记）也认为在权利上不会有问题”。本案中的房东并非实施全租诈骗的原房东，而是通过拍卖购得该办公酒店的新房东。

现实中，曾实施全租诈骗的房东有时会欺骗前租客，说“既然已经拿回押金，就可以注销承租权登记”，诱导其提出注销申请的案例并不少见。然而，房地产专业律师、Taeyu律师事务所的Jo Hyodong指出：“在保证保险收回全部保证金之前，承租权登记必须保持，不可轻易注销”，“若在承租人不同意的情况下被注销，就应严格追究相关主体的法律责任”。HUG也在对外指引中明确表示，即便在返还押金之后，也绝对不能注销承租权。

在首尔南部地方检察厅的不起诉决定书中写道：“可以认定，嫌疑人未取得告诉人的承诺或许可，即制作申请书等并提交给法院的事实。”检方还称，确认到在Choi提出抗议后，A通过KakaoTalk发送了内容为“这是我的过错，我承认存在重大过失”的道歉信息。委托书中使用的印章与实际印鉴的形状也不一致。印鉴证明上的印章为椭圆形，而提交的委托书上则使用了圆形印章。

尽管如此，检方的结论仍是“无嫌疑”。理由在于相关文件并非纸质。检方认为，A只是用Hangul程序制作了申请书等，然后以文件形式上传到电子诉讼网站，并未确认其被实际打印后使用。因此，只要没有打印或以打印状态使用，就不属于刑法意义上的“文书”。

对于此事，首尔南部地方检察厅以“非对外公开事项”为由拒绝答复。另一名检方相关人士表示：“由于既有判例否认电子文书的文书性，因此适用私文书伪造罪可能存在困难”，“也可以考虑适用伪造电子记录文书罪等，但在本案中，相关记录并非在电子信息系统上独立发挥证据功能的记录，因此该嫌疑也难以适用”。

不过，作为判断依据的判例，是在电子文书和电子诉讼尚未普及的2006年至2007年间作出的最高法院判决。当时最高法院将刑法上的“文书”解释为“持续固定在物体上的东西”，认为仅在电脑屏幕上暂时显示的图像文件等不具持续性，因此不属于文书。

法律界认为，这些判例作出于智能手机电子文书、电子合同、电子诉讼正式普及之前，难以充分反映现实。如今，从向法院提交材料到房地产合同、金融交易、公共行政中的相当一部分，都是以电子文书为基础完成的。

Beom Jeong-suk，Beomdo综合法律事务所房地产专业律师表示：“在电子文书使用已经日常化的情况下，刑法仍然以纸质文书为中心构成”，“立法未能跟上技术发展速度”。Ye Gam法律事务所律师Kim Sera也称：“在电子诉讼系统适用范围不断扩大的背景下，为了消除处罚空白，有必要重新思考文书的范围。”

Choi也通过民事诉讼进行争议，但因在刑事程序中未被认定存在伪造行为，而在一审中败诉。首尔南部地方法院在裁定书中认为，“是否在申请人不同意的情况下提出申请，是由执行法院判断的事项”。曾任检察官33年的Lim Chaewon，Min律师事务所律师批评称：“即便是实质上盗用他人名义向法院提交文书的行为，却难以予以处罚，这与国民的法律情感存在巨大落差”，“侦查机关有必要更加积极地检讨相关法律理论。”