明年起“开价就有人接”……东京房地产价格跳至33年来新高[日本怎么回事]

“韩国房地产最终也会变得和日本一样。”

在韩国看房时，总能听到这样的说法。20世纪80年代泡沫经济时期，日本大量投机资金涌入房地产和股市，甚至一度流传“用东京的地价可以买下整个美国”的说法。然而随着泡沫破裂，日本迎来了所谓“失去的30年”这一长期低迷期。

不过，最近日本，尤其是东京，出现了值得关注的变化。东京写字楼租金在时隔33年半后升至最高水平，东京都23区新建公寓价格也同比上涨逾15%。由于建筑材料价格上涨、劳动力短缺，导致供应量本身减少。虽然不像过去那样有大量投机资金涌入，但却是由供给不足催生出的新型过热现象。

东京的建筑景观。盖蒂图片社供图

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本周《日本经济新闻》（Nikkei）发布的写字楼租金调查显示，今年上半年东京新建大楼租金指数创下自1992年以来33年半来的最高值。1992年正是泡沫经济结束之后不久。

此次调查从4家大型写字楼中介企业收集租金数据并指数化处理。以1985年为100，与当时相比来判断变动幅度。今年上半年，竣工未满1年的东京写字楼租金指数为239.98，同比上涨18.2%。

报道称，为了提升企业竞争力，希望入驻新建大型大楼，或是将多个部门集中搬入面积更大的新楼的需求非常旺盛。

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从地区来看，丸之内至大手町区域的租金每坪达8万日元（74万1944韩元）。隔着东京站与其相对的八重洲、京桥、日本桥区域也大幅上涨至每坪7万5000日元（69万5415韩元），同比高出50%。尤其是八重洲，今年2月通过再开发新建了一座大型写字楼，制药企业等已经签好合同，正着手搬迁准备。

东京八重洲新建成的“TOFROM YAESU TOWER”大楼。东京建物供图。

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涩谷至原宿地区聚集了众多IT企业和初创公司，在新兴企业持续青睐的带动下，该区域租金也同比上涨5%，达到每坪5万2500日元（48万6790韩元）。

价格虽然不断攀升，但供应却跟不上需求。根据写字楼中介企业Miki Shoji的数据，截至3月，东京都中心5区（千代田、中央、港、新宿、涩谷）的写字楼空置率为2.22%，远低于被视为供需平衡基准的5%。

房地产企业世邦魏理仕（CBRE）表示，今年东京将要供应的大楼中，约80%的楼面已经确定了承租方。此外，从明年起供应量预计将比过去减少近40%，因此市场上甚至有“租金想开多少就能开多少”的说法。

普通公寓价格也在上涨。根据日本不动产经济研究所上月发布的资料，以会计年度2025年（2025年4月至2026年3月）为基准，东京都23区新建在售公寓的平均价格首次突破1亿3000万日元（12亿0538万韩元）。平均价格为1亿3784万日元（12亿7821万韩元），同比上涨18.5%。分析认为，这同样是在供应减少背景下价格持续走高的结果。

价格上涨的背后，是建筑材料价格飙升的问题。近期由于中东局势不稳，石脑油等石油衍生品价格上升。同时，有分析指出，涂料、粘合剂等建筑材料的采购难度也在加大。再叠加日元贬值因素，进口这些材料的成本负担进一步加重。

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此外，在市中心地区，由于可供新开发的地块日益稀缺，可供供应的土地本身受到限制。受这些综合因素影响，大幅延长工期或修改再开发计划的案例接连出现。三井不动产等参与的日本桥再开发项目就将完工时间较原计划推迟了数年。因此，有观点认为今后供应紧张仍将持续。

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