[初动视角]全租消亡，是逆转还是未雨绸缪

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全租会就这样消失吗？这是顺应时代变化的自然消亡，还是有人在有意缩减全租规模？

首先，可以肯定的是全租确实大幅减少了。2000年我国整体家庭数量为1430万户，其中以全租方式居住的家庭占28%，约400万户。根据最新统计，2024年整体家庭数量大幅增加到2230万户，其中承租家庭比例为38%，在承租家庭中约有40%选择全租，由此推算全租家庭约为340万户。近期新签订的住宅租赁合同中，月租比例达到60%至70%，因此今年以来全租规模应当进一步缩减。

全租几乎是外国所没有的、我国特有的居住文化，据说在朝鲜时代就已存在。20世纪后半叶工业化之后，全租发挥了其独特作用。对资金拮据的社会新人而言，全租既是“强制储蓄”，又能将固定支出降到最低，从而起到迈向自有住房的“跳板”功能。在外汇危机之前，利率一直处于较高水平，房东可以利用保证金实现资产增值。对普通人来说，由于贷款门槛较高，全租至少被视为我国社会内民间金融的核心之一。

进入2000年代后，随着高利率时代落幕，人们接连预测住宅租赁市场将不同于过去。围绕向月租转变、全租消亡等话题的讨论成为主流。曾经在20%以上徘徊的银行利率，长期停留在2%至4%的水平。对房东而言，将闲置住房以全租形式投放市场的激励大幅减弱。再加上2008年全球金融危机爆发，连对房价上涨的预期也被打击。2010年前后，本就很难维持全租供应的环境已经形成，但全租减少的速度却比预想要慢。原本看上去“寿终正寝”的全租制度得以续命，其中一个重要背景就是全租贷款。对房东来说，虽然运用收益率下降，但由于保证金额本身变大，仍有理由维持全租。

在承租需求增加的情况下，租客可以轻松筹措资金，房东自然就没有迫切必要改为月租。全租需求增加、贷款愈发容易，全租价格便持续上涨。从几乎没有实物抵押、而是以公共机构的担保为基础发放这一点来看，全租贷款本身就是一种人为设计的金融产品。

银行可凭借公共担保书轻松开展业务，政府在不直接动用财政的前提下，也容易营造出“照顾中低收入群体居住”的形象。此后的局面众所周知：全租保证金的上涨，成为推高房价的养分；“空壳全租”等保证金返还纠纷增多，以及全租诈骗演变为社会问题，也在很大程度上源于这种人为扩张的全租市场。

人们已经认识到全租贷款存在问题，但由于其根基过于牢固，想要轻易触动并不容易。从整个社会结构层面看，全租贷款带来的问题似乎一目了然，但对于眼下难以解决居住问题的新婚夫妇和青年群体而言，他们最迫切的诉求（居住实态调查）仍然是“希望能够顺利获得贷款”。

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由于“全租制度本身就是中低收入者居住制度”的认知根深蒂固，政府在对其“动刀”时也不得不格外谨慎。即便政府已经确定要缩减为全租保证金提供公共担保的方针，在具体实施上仍然犹豫不决，也是因为认为市场所受冲击不容小觑。即便如此，既然政府过去在依靠贷款这一“人工呼吸机”维持全租市场方面起到了带头作用，那么在纠正贷款引发的副作用方面，也应当积极出手。我认为，如果全租的消亡不可避免，就到了必须认真思考并拿出“软着陆”方案的时点。

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