大韩建设政策研究院报告
因项目收益性不足现场屡屡延误
仅有36家企业具备5大核心工种
建议从自律住宅整备项目入手验证
有分析指出，用于整治老旧低层居住区的小规模住宅整备项目，虽作为住房供应替代方案备受关注，但在现场却因项目收益性不足和施工成本上升而出现项目延误和中断反复上演的情况。由于以综合建筑企业为中心固化的现行运作方式存在局限，有舆论认为需要研究扩大专业建筑企业参与空间的方案。
据大韩建设政策研究院（建政研）3日消息，建政研副研究委员 Ko Hahi 在近期发布的《通过小规模住宅整备案例分析专业建筑业参与可能性的研究》报告中建议，引入试点项目，使满足一定条件的专业建筑企业在自律住宅整备项目等中，能够突破单纯分包的角色，直接参与项目。
小规模住宅整备项目是指在难以适用再开发、再建等大规模整备项目的老旧居住区，以小规模单元改善居住环境的项目。它是因大规模开发可用地不足和城市再生需求扩大而引入的一种替代性住房供应手段。随着2017年《关于空置房及小规模住宅整备的特别法》（简称“空小法”）的制定，其制度基础得以确立。该项目分为自律住宅整备项目、街道住宅整备项目、小规模再开发项目、小规模再建项目四种类型。
从能够实现城市内部快速住房供应这一点来看，其政策重要性不断提升，但实际业绩却远未跟上。2018年至2021年，全国竣工案例仅有44件。由于项目规模较小，一般销售房源有限，加之一旦施工成本上升，其负担会立即转嫁给组合成员，导致施工单位遴选被推迟，甚至项目本身被中断的情况反复出现。
报告判断，如果拥有一定水平以上主要工种的专业建筑企业直接参与项目，可以弥补上述局限。分析认为，由专业企业作为总承包人，整合执行核心工序，可使施工执行结构更加简化，工序之间的衔接性得到加强，从而实现实质性的施工成本节约效果。目前，由综合建筑企业中标后再分包给专业企业的结构，会额外产生具有中间手续费性质的管理费和利润；若由专业企业担任总承包人，这类中间成本将被消除，同时可以实现针对小规模工地优化的快速决策及对人员、设备的直接管控，从而提升施工效率。
根据对行业施工能力的分析结果，全国范围内能够承担住宅建筑5大核心工序（钢筋混凝土、室内建筑、上下水设施、金属门窗及屋面、涂装·湿作业·防水）全部工序的企业仅有36家，占比0.1%。建政研指出，虽然仅占总数0.1%，属于极少数，但这表明现实中确实存在一批具备整合执行小规模住宅建筑所需工序潜力的精英企业群体。Ko 副研究委员表示：“小规模住宅建筑工序之间的关联度较高，如果由这些企业打包承担核心工序，就具备以单一项目主体参与的潜力。”拥有负责搭建建筑物骨架的钢筋混凝土施工许可证的企业占全部的25.5%（1.2485万家），因此通过试点项目等方式来落实供给主体的基础条件已基本具备。
目前，专业建筑业界在业种管制放宽之后，因竞争加剧和建筑景气低迷，仅依靠既有以分包为中心的结构，难以确保稳定收益。随着2018年《建设产业基本法》修订，自2021年起，综合建筑业与专业建筑业之间的业种管制被废除，彼此可以进入对方市场，但综合建筑企业进军专业工程市场的规模占据绝对优势。在此背景下，小规模住宅整备项目被评价为专业建筑业可以开拓的新业务领域。
Ko 副研究委员表示：“在综合与专业之间的业种管制放开后，竞争愈发激烈，专业建筑业仅凭既有以分包为中心的结构已难以维持”，并称：“小规模住宅整备项目规模相对较小，推进方式也多样化，是专业建筑业可以新近进入的市场。”他还表示：“在像自律住宅整备项目这样工序较为简单的类型中，如果专业建筑企业打包承担核心工序，效率和稳定性都有望同步提升，有必要通过试点项目验证在实际操作中是否可行。”
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