“若加大对‘出租中’非自住唯一住房业主的压力，他们会选择自住”……市场对房源增加前景悲观
首尔非自住住房持有者达83万名
居住在首尔其他自治区者达36万名
政府期待“非自住唯一住房业主将开始出售”
专家称“选择自住的可能性更大”
因工作和教育原因有62万名迁出
随着总统李在明继多套房业主之后，又表示将允许非自住唯一住房业主处置“出租中的房源”，市场关注近期有所放缓的首尔住宅挂牌量增势是否会重新加速。政府期待非自住唯一住房业主一旦开始出售，市场房源会随之增加，但也有观点指出，考虑到部分家庭有转为自住的需求，以及出于不可避免原因选择非自住的家庭数量，政策效果恐难以显现。
据政府11日消息，在近日由相关部门联合举行的“多套住房转让所得税加重征税暂缓”相关发布会上，政府有关人士就非自住唯一住房业主的自住义务暂缓方案表示，“（若唯一住房业主）开始出售，将产生房源增加的效果”。
政府正在研究一方面对非自住唯一住房业主施加税制压力，另一方面为其处置出租房源打开退路的方案，认为最终将带来挂牌量增加。具体税制调整方向包括：将非自住唯一住房业主排除在长期持有特别扣除优惠对象之外，或在持有税方面与自住唯一住房业主实行差别化征收等。
首尔非自住住房业主达36万户…税负加重时将转为自住
但市场预期与政府不同，普遍认为新增挂牌的效果有限。与多套房业主不同，非自住唯一住房业主更有可能选择迁回自有住房自住，而不是出售住房。
据国家数据处统计，在首尔个人持有住房中，推定为非自住的约有83万户。非自住唯一住房虽未在官方统计中单独列出，但可通过住房持有数据大致推算。以2024年为准，首尔住房总量为273万6773户，其中由居住在住房所在地同一自治区的所有者持有的住房为190万5846户，这一部分基本可视为自住住房。
除去上述部分后，约83万户被推定为在首尔拥有住房却并不居住于此的非自住住房。其中，由居住在首尔其他自治区的所有者持有的住房为36万6932户，由其他市·道居民即外地人持有的住房为46万3995户。如果这36万户结束出租、转而迁回自有住房，自然流向市场的可售房源将大幅减少。
新韩银行房地产投资咨询中心团队长Kwon Youngseon表示：“综合考虑房价上涨预期和税负结构，持有一套高价住房要比出售更有利”，“除非像多套住房转让税加重征税暂缓到期那样，推出在一定期限内强力引导出售的政策，否则短期内通过该措施释放大量房源的效果将十分有限。”
因工作与子女教育等原因，有62万5269人迁出
再将因工作调动或子女教育等不可避免原因而搬离原居住地的家庭剔除后，实际能进入市场的房源将进一步缩减。李总统近日通过社交媒体平台X表示，对于因工作等原因而暂时处于非自住状态的家庭，将维持其享受减税优惠的立场。预计对于因不可避免原因迁出的非自住唯一住房业主，政府将继续给予长期持有特别扣除优惠，或维持原有持有税水平，事实上将其排除在出售压力对象之外。
据国家数据处统计，去年从首尔迁出的人口为127万1697人，其中因工作与子女教育原因迁出的为62万5269人，占整体的49.1%。以处置住房为理由迁出的人口仅为43万8716人（35.4%）。有分析认为，考虑到这62万人可能在因子女教育或工作调动离开首尔后，并未出售住房而是以出租形式继续持有，真正能流入市场的房源必然有限。
NH农协银行房地产专业委员Yoon Sumin表示：“归根结底，只能主要寄望于居住在其他市·道的外地业主释放房源”，“多套房业主基数大，可转化为挂牌的绝对数量也多，而非自住唯一住房业主在结构上存在明显上限，能释放的房源预计有限。”他表示。
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