继江南三区之后城东·铜雀也转负…首尔公寓价格下跌自治区增至7个[房地产A到Z]

by Choi Seoyoon

Published 19 Mar.2026 14:00(KST)

已连7周放缓，全租在外缘地区暴涨3倍
地方买卖横盘之际，仅蔚山一地上升
全国市郡区涨幅第1为安养东安区
今年以来累计涨幅第1为龙仁水枝区

在首尔公寓买卖市场中，高价区域的跌势正从江南三区（江南·瑞草·松坡）扩散至整条汉江带。本周城东区和铜雀区转为负增长后，首尔25个自治区中，买卖价格下跌的地区增至7个。

根据韩国不动产院19日发布的3月第三周（以16日为基准）周度公寓价格动向资料，首尔公寓买卖价格较一周前上涨0.05%。前一周的涨幅为0.08%。今年以来，涨幅在1月第四周达到0.31%的高点后，已连续7周涨势放缓。

上个月5日首尔市内一大型公寓小区内的一家房地产中介门前张贴着公寓买卖信息。亚洲经济DB提供

城东区买卖价格变动率从前一周的0.06%转为本周的-0.01%。铜雀区也从0.00%转为-0.01%，进入负区间。由此，首尔目前买卖价格处于下跌通道的自治区增至7个，分别为龙山区（-0.08%）、松坡区（-0.16%）、江南区（-0.13%）、瑞草区（-0.15%）、江东区（-0.02%）、城东区（-0.01%）、铜雀区（-0.01%）。

“麻龙城（麻浦·龙山·城东）”带的跌势扩散速度正在加快。龙山区自上个月最后一周（以23日为基准）转为下跌后，本周跌幅扩大至-0.08%。城东区则从1月第四周（以26日为基准）的0.40%开始，涨幅逐周收窄，本周最终转为负值。在“麻龙城”中唯一仍保持正增长的麻浦区，涨幅也已从0.28%→0.23%→0.19%→0.13%→0.07%→0.06%连续6周放缓，外界认为其不久后也可能转为下跌。

江南主导的调整之所以扩散至整个汉江带，背景在于将于5月9日结束的多套房持有者资本利得税（转让所得税）加重课税暂缓措施。根据房地产大数据企业Asil的统计，截至当天，首尔公寓挂牌量为7万8459套，较1月1日的5万7001套激增38%。加之17日发布的2026年共同住宅公告价格（方案）中，首尔较前一年上涨18.67%，持有税负担进一步加重，高价区域为中心的挂牌出货正在加速。

相反，非江南中低价区域则延续涨势。中区·城北区（0.27%→0.20%）、西大门区（0.26%→0.19%）、广津区（0.21%→0.18%）、东大门区（0.22%→0.17%）的涨幅依次居前。较前一周涨幅扩大的自治区只有两处，分别是阳川区（0.13%→0.14%）和衿川区（0.06%→0.10%）。首尔内部的两极分化，已从“江南主导上涨”转变为“江南主导下跌”。

韩国不动产院就首尔公寓市场分析称：“在市场参与者观望氛围延续的情况下，部分小区出现下调价格的挂牌，成交价也随之调整”，但同时表示：“居住条件良好的小区仍持续受到需求支撑，整体来看首尔仍呈上涨态势。”

蔚山一枝独秀……累计涨幅继首尔之后居全国第二

全国公寓买卖价格上涨0.02%，涨幅较上周（0.04%）收窄。地方从前一周上涨0.01%转为本周持平（0.00%）。世宗为-0.04%，忠清南道为-0.08%，整体偏弱的影响较大。其中忠清南道牙山市拖累了全道走势，牙山市从前一周的-0.02%本周骤降至-0.26%。在181个市郡区中，这一单一地区的跌幅几乎处于最大水平。

在全国涨势放缓的格局中，蔚山却逆势走强。其涨幅从前一周的0.08%扩大至0.13%。南区（0.19%）、北区（0.12%）、中区（0.10%）等所有自治区均较为均衡上涨。累计买卖涨幅也达1.29%，仅次于首尔（1.97%）。

在全国市郡区中，买卖涨幅排名第一的是安养市东安区（0.40%），今年以来累计涨幅为4.38%。龙仁市水枝区今年以来的累计涨幅为5.80%，为今年涨幅最大的地区。

首尔全租，外缘中低价区域大涨

在全租市场方面，首尔以外缘中低价区域为中心，涨幅正在扩大。道峰区从前一周的0.14%跃升至0.31%，涨幅翻倍；冠岳区从0.12%升至0.32%；九老区则从0.07%升至0.27%，一周之内大幅上涨。随着高价区域买卖价冻结，实际居住需求被认为正在涌向中低价全租市场。首尔整体全租价格涨幅也从0.12%扩大至0.13%。

松坡区的买卖与全租价格则呈现截然相反的走势。买卖价格以-0.16%的跌幅在首尔25个自治区中居首，而全租价格则转为上涨，上涨0.07%。松坡区全租变动率已从-0.14%→-0.13%→-0.11%→-0.05%→0.05%→0.07%持续回升。

世宗市的买卖价格为-0.04%，但全租价格却录得0.24%。在主要广域市道中，其全租涨幅属较高水平，而买卖价格却出现下跌。分析认为，这是由于实际居住租赁需求强劲，而买入需求未能跟进所致。世宗全租方面，需求主要集中在盘谷洞和阿朗洞一带的准新房。仁川的买卖价格同样停滞在0.00%，但全租价格上涨了0.10%。

全国全租价格上涨0.09%，与上周相同，涨幅持平。首都圈上涨0.12%（与前周相同），地方上涨0.06%（前一周为0.07%），涨势得以延续。