[初动视角]继多套房持有者之后非自住单房产者也受限监管…下一个是谁

by Kwon Haeyoung

Published 18 Mar.2026 10:58(KST)

Updated 18 Mar.2026 14:55(KST)

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把自家房子出租、自己去住全租就成了“差价投机客”
刚性自住需求与投机界限模糊
仅靠“投机框架”难以实现房价稳定
有必要扩大供应并放宽刚性自住者贷款监管

在首尔江北拥有一套公寓的40多岁上班族A某，把那套房子作为全租房出租，为了子女教育，自己则在江南大峙洞以全租方式居住。已退休的70多岁B某夫妇，为了照看孙子，与子女合住，把原有住房拿出来做全租。30多岁的C某因工作调动，将位于京畿道的房子以全租方式出租，自己在首尔按月租方式生活。

这三种情况分别是笔者一位熟人、她的弟弟以及父母的故事。巧合的是，这位熟人的娘家人如今全家都属于政府近期预告为监管对象的“非自住一套房持有者”。这在身边是十分常见的情形。熟人表示：“我们一家人一夜之间成了被视为推高房价的潜在‘差价投机客’”，对此颇感苦涩。

政府正为稳定房价而不断扩大监管范围。原本瞄准多套房持有者的监管之刃，如今正转向非自住一套房持有者。围绕他们的持有税调整、全租贷款限制等各种施压手段相继被提出，甚至出现了“投机性非自住一套房持有者”这一新概念。虽然投资性需求和过度杠杆在一定程度上加剧了住房市场的不稳定，但近期的讨论走向，却似乎把仅有一套住房的普通民众也纳入监管对象之中，令人担忧。

现实远没有政策话语框架那样简单。因工作调动、赡养父母、子女教育等原因，居住地与产权所在地分离的情况非常普遍。总统Lee Jaemyung虽然已将自己持有28年的盆唐公寓挂牌出售，但在完成交易之前，由于工作原因，他也属于非自住一套房持有者。那些把自有住房出租、自己却在他人房屋中租住的国民，也都有各自的难处。

政府同样在考虑这些现实情况，研究设置监管例外条款。这意味着政府也担心，若监管范围过于宽泛，可能会出现善意受害者。不过，即便制定了例外规定，是否能充分涵盖国民形形色色的具体情况，仍存疑问。对于那些为了实现“拥有自住房”的梦想，先以全租方式购房的人来说，其“自住刚需”与“投机行为”的界限本就十分模糊。

如果被压抑的房价万一再度上涨，那么下一个被瞄准的对象会是谁？随着监管射程从多套房持有者扩大到非自住一套房持有者，市场上一些观点担心，将来在核心地段仅持有一套住房本身，都会变成一种不利因素。

要稳定房价，归根结底需要扩大供给。然而，大城市的供给本就有限，加之就业流动和人口流动性强，租赁比例较高，居住成本负担也更重。在这一过程中，如果围绕住房所有权的监管负担不断加重，持有激励可能会减弱，市场也有可能向以租赁为主的结构转变。典型案例就是纽约。纽约市自有住房率约为30%，低于首尔（48%），租赁市场则由企业主导。在曼哈顿，一居室的月租轻易就超过4000美元（约合600万韩元），即便租金高企，承租人之间的竞争仍然激烈。虽然也存在限制租金涨幅的“租金稳定化公寓”，但整体居住成本负担依然处于非常高的水平。与其说房价高，不如说租金负担才是更大的问题。