[初动视角]房价之战中避免惨败之路

by Jo Youjin

Published 11 Mar.2026 08:23(KST)

Updated 21 Apr.2026 09:20(KST)

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靠税收施压无法管控市场
供给、金融与税制三管齐下才行

李在明总统在执政第二年把房地产税制作为精准打击对象。由于执政首年推出的地区与贷款监管并未奏效，他拿出了对多套房持有者征收更高转让所得税和收紧贷款监管这两张牌。在地方选举前夕，他打破外界“不会提不利于得票的加税方案”的预期，表明实施惩罚性课税的意志。其逻辑是，通过惩罚独占首尔公寓、导致房价暴涨的多套房持有者，使市场恢复正常。在去年首尔公寓价格暴涨9%、暴发户与一夜返贫者频出、资产两极分化极为严重的背景下，他高调宣示要“收回不劳而获所得的税金”，这一反向思维是认为安抚普通民众选民的不满反而有利于选举。

这一策略似乎奏效，首尔公寓为节税而抛售的房源大量涌出，此前一路飙升的要价也有所回落。李总统乘势不断释放暗示上调持有税的信号。市场普遍认为，地方选举之后，提高多套房持有者及超高价公寓持有税已成定局。接到“作业”的税制当局表示，将通过课题研究，在下半年拿出具体方案。目前重点考虑的方向包括：调整非自住一套住房转让所得税的长期持有特别扣除，以及通过提高公告价格现实化率或公允市场价比例，增加多套房持有者综合不动产税负担等。

27日，据发布，自2013年相关统计公布以来，首尔麻浦区和城东区公寓价格涨幅创下最大纪录。受“首尔公寓价格还会继续上涨”的预期心理影响，涨势在短期内将持续。照片为从首尔南山眺望的首尔市内公寓小区全景。2025.06.27 记者 Yoon Dongju

对“稳定首尔房价”这一总统目标，很难提出异议。但仅凭税收就能压住首尔房价吗？在过去两届进步派政府中，我们已经目睹了以加重持有税和转让税为组合的政策有多么惨烈地失败。重税必然诱发房源锁死。“卖房要交转让税，不卖房要交持有税”，这种“税收围城”导致房源锁定，暴涨的房价原封不动转嫁到租金与押金上，政策未见成效，反而只放大了政治阻力。前任政府时期都失败了，现在又能有多大不同？

韩国持有税偏低这一点是事实。持有税的实际税率仅相当于市价的0.1%多一点，美国、日本等发达国家则在1%左右。但与以首次购入价格为持有税计税基准的发达国家不同，韩国是以与市价联动的公告价格为基准，税负的可预见性较差。购房时缴纳的取得税（基本税率1%至3%）以及卖房时对转让差价征收的税金（6%至45%）等交易税负担，远高于发达国家。低持有税与沉重交易税的组合诱导资金集中押注“唯一优质一套房”，并加剧了资产两极分化，这一点早已被事实证明。

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政府其实早就知道这一问题所在，却因畏惧税收抵制而一再推迟税制改革。解决住房供给不足、以及需要说服大多数国民的税制改革都被搁置一旁，只是在房价急涨之后一味用“头痛医头”的临时性监管去堵漏洞，如今却要求把既得利益“全部吐出来”，这难道不是把政府的失败转嫁给国民吗？“赌上乌纱帽也要打击投机”“就算天塌下来也要压住房价”之类的口头干预，在以往政府时期也从未产生长久效果。单靠税收这一压力工具无法控制市场。在房价之战中不至于惨败的道路，是兼顾供给、金融与税制的精密政策。期待政府能在即将到来的7月通过税法修正案，提出“提高持有税、降低交易税”方向上的综合性改革路线图。

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本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。