预告收紧投机用单套住房监管
继江南之后扩大打击范围
总统 Lee Jaemyung 在首尔江南、龙山等地出现房价下跌统计之后，于26日在自己的社交媒体上发布内容，直指投资·投机用途的单套住房。随着对多套房持有者施压、促使房源抛售，从而在时隔2年后终于出现房价下跌效果，他开始正式瞄准“非自住单套房持有者”。他反复强调“要营造一种环境，使投机用单套房持有者出售房屋比继续持有更有利”，因此预计首尔及其周边地区的房源上市速度将进一步加快。
以江南3区为代表的首尔主要区域公寓价格跌势近期尤为明显。根据27日房地产行业消息，首尔瑞草区盘浦洞“Raemian Leaders One”专用面积74㎡B户型房源于前一天26日以34.5亿韩元挂牌。考虑到同一小区专用59㎡的叫价为35亿韩元，这一价格颇为罕见。在同面积段房源普遍以36亿~38亿韩元水平挂牌的情况下，这是一套较市场价低出2亿韩元以上的“急售”房源。74㎡A户型房源也在本月25日挂牌后，仅一天就将叫价下调了1亿韩元。附近一家房地产中介表示：“必须在4月10日之前找到买家”，“多套房持有者之间的急售房源正在快速增加”。
狎鸥亭重建小区情况也类似。狎鸥亭洞现代8次91栋专用111㎡B户型房源在本月12日以58亿韩元登记挂牌后，仅13天就将叫价下调了3亿韩元。考虑到此前成交价一度高达62亿韩元，本次跌幅较大。松坡区Helio City专用38㎡C户型也在本月10日以21亿韩元挂牌，3天后价格下跌了1.5亿韩元。
总统 Lee 将非自住单套房持有者作为打击对象，被解读为意在维持多套房持有者抛售、房源增加的走势。根据房地产大数据企业Asil的统计，截至本月25日，江南区公寓挂牌房源为9263套，与政府在1月22日正式宣布结束资本利得税加重课税的暂缓措施时的7256套相比，增加了约2000套（21.9%）。
相反，成交量则急剧下滑。根据国土交通部实价公开系统数据，从1月26日至近日的一个月间，江南3区及龙山区公寓成交量仅为345套。与去年同期（1886套）相比减少逾80%。即便考虑到登记存在一定时间差等因素，整体成交萎缩走势依然十分明显。同一时期比较首尔全市成交量，从6307套降至3432套，降幅约为46%。也就是说，相对来看，江南3区和龙山区的成交量降幅更为突出。鉴于江南3区此前一直主导着首尔公寓价格的上涨走势，本轮价格下跌预计也将波及汉江带等其他自治区。
总统 Lee 表示，将动用所有政策手段，针对投资·投机用途的单套住房持有者。预计今后推出的税负上调幅度将远超市场预期。资本利得税一旦加重课税，最高可将差价收益的82.5%作为税金征收，而他的意思是要把“硬撑”的成本，即持有税提高到甚至超过这一水平。比如，某名持有3套住房的业主，若持有Eunma公寓10年获得约16亿韩元差价，在资本利得税加重课税后，其税负预计在11亿~13亿韩元左右。如果3套住房的合计公告价格在50亿韩元左右，那么持有税将超过1亿韩元。综合维护费用等因素考虑，若房价年涨幅在3%左右，该业主很可能会选择继续“硬撑”持有。
尤其是在资本利得税的计算过程中，会根据持有或自住情况予以一定金额的扣除，其中与持有相关的扣除比例很可能被削减或取消。在这种情况下，单套住房持有者预计将会选择搬入自住或出售房屋。
KB国民银行首席专家委员 Park Wongap 表示：“‘投资用非自住单套住房’在市场上可能并不是很大的存量，但例如今年起适用至2套住房的视同租金制度（对全租押金按利息金额征税的制度），也有可能扩大到1套住房”，“如果再确定削减扣除优惠等方案，对相关对象而言，无论是出售还是自住，都会面临更为复杂的利益权衡计算”。
也有观点认为，随着即将到来的5月，这些地区的价格跌势可能更加陡峭。Shinhan银行房地产投资咨询中心团队长 Kwon Youngseon 表示：“距离资本利得税加重课税生效还有2个月，一些人还打算慢慢出售，但如果短期内供应激增，价格跌幅可能会更深”。
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