江南三区和龙山区公寓价格下跌
带租约房源抛售增多、出路打开
但受贷款监管等影响成交量减少
专家称“只是休整阶段，并非趋势性下跌”
在转让所得税重税暂缓结束前夕，多套住房持有者集中抛出“带租约房源”，带动江南三区和龙山区公寓价格同步下跌。考虑到还要预留土地交易许可申请时间，实际上只剩下约两个月，业主下调报价、低价急售的动向正在扩散。
26日，首尔瑞草区盘浦洞“Raemian Leaders One (래미안리더스원)”专用面积74㎡B户型房源以34.5亿韩元的价格挂牌。考虑到同小区专用59㎡的要价在35亿韩元左右，这一价格颇为罕见。在同一面积段（74㎡）其他房源报价集中在36亿至38亿韩元区间的情况下，这套房源较之低了约2亿韩元，可谓“超急售”。同面积74㎡A户型房源也在25日挂牌后一天之内将要价下调了1亿韩元。附近一家房地产中介表示：“必须在4月10日之前找到买家”，“多套住房持有者之间急售房源正快速涌现”。
狎鸥亭重建小区情况也类似。狎鸥亭洞现代8次91栋专用111㎡B户型房源在本月12日以58亿韩元登记挂牌，仅过了13天就将要价下调了3亿韩元。考虑到此前成交价一度达到62亿韩元，本次跌幅较大。松坡区Helio City (헬리오시티)专用38㎡C户型也在本月10日以21亿韩元挂牌，三天内价格下调了1.5亿韩元。随着小区内挂牌房源堆积，整体呈现出以急售业主为中心进行价格调整的氛围。
根据韩国不动产院当天发布的公寓价格周度走势资料，截至本月第四周（23日），江南三区和龙山区公寓价格较一周前有所下跌。这些地区一直是带动首尔公寓价格上涨的代表性高价住宅区，四地同时转跌尚属时隔约两年多再度出现。跌幅方面，江南区（-0.06%）最大，其次是松坡区（-0.03%）、瑞草区（-0.02%）和龙山区（-0.01%）。
本轮价格调整的背景在于房源激增与交易萎缩并存。根据房地产大数据企业Asil (아실)的统计，截至前一日，江南区公寓挂牌房源为9263套，较政府在1月22日正式宣布结束转让所得税重税暂缓政策当天的7256套增加约2000套（21.9%）。瑞草区为8052套，松坡区5223套，龙山区1656套。
与此相对，成交则大幅下滑。根据国土交通部实价公开系统数据，从1月26日至当天的一个月内，江南三区和龙山区公寓成交仅345套。与去年同期的1886套相比，减少幅度超过80%。其中，江南区由561套降至82套，瑞草区由499套降至62套。
即便考虑到成交后录入系统存在一定时间差，加之今年因被指定为土地交易许可区域，部分交易还需经过区政府审批程序，整体交易明显萎缩的趋势依然十分清晰。同一时期对比首尔全市成交量，从6307套降至3432套，减少约46%。这意味着江南三区和龙山区的降幅相对更加突出。
市场人士表示，由于贷款监管影响，目前只有具备现金动员能力的需求者才能入场，买方力量明显减弱。松坡区一位房地产中介称：“节后多套住房持有者的挂牌房源在快速增加，但买家期待进一步下跌，仍在观望”，“如果不是超急售房源，成交非常困难。”瑞草区一位房地产中介则表示：“即便抢到急售房，也有必须先卖掉自己房子的情况，因此有的交易到了最后关头仍会告吹”，“由于所剩时间不多，实际上只有提前备好现金的人才能买得起。”
专家指出，此轮下跌是否会演变为首尔全境的趋势性下行，还有待进一步观察。普遍认为，这更像是过去两年涨幅较大部分地区出现的回调现象。尤其是在5月9日以后可交易房源被市场消化完毕后，可能会出现房源锁定现象，因此舆论认为，这一波动尚不足以动摇首尔房价中长期上涨预期。
房地产R114 (부동산R114)研究实验室室长Yoon Jihae (윤지해)表示：“像江南三区这样在过去两年间不断刷新历史最高价的地区，短暂休整属于正常现象”，“而外缘地区相较过去高点仍处在较低水平，可下跌的空间并不大。”
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