Lee自上而下下达监管指令，统计成盲区…当局在多套房贷款监管加速战中犯难
总统发言后监管讨论急剧加速
出租经营者贷款中公寓占比10%…个人“差价投资”较多
随着总统 Lee Jaemyung 在6·3地方选举临近之际连续要求强化对多套住房持有者的贷款监管，金融当局的苦恼日益加深。由于一旦总统事实上给出指导方针，当局便据此细化对策，这一模式不断延续，社会上对于“在尚未充分掌握实际情况的前提下就先行确定政策方向”的担忧正在加剧。金融当局在被要求迅速拿出对策的同时，还必须通过精细的政策设计提升实效并将副作用降到最低。
25日据金融界消息，近期金融委员会就多套住房持有者贷款监管展开的讨论，在总统公开发言之后，速度和力度都明显同步提升。
本月13日，Lee 总统在春节连休前夕通过社交媒体平台X（X，原推特）提出多套住房持有者贷款展期问题后，金融当局开始研究对住房租赁经营者强化年度租金收入与利息偿还比率（RTI）监管。此后，Lee 总统在20日再次表示：“为什么只考虑强化RTI监管？对既有多套住房的贷款展期或置换贷款，也应与新购多套住房时施加的贷款监管相同，这样才算公平吧。”在此表态之后，讨论范围被扩大到限制贷款到期展期。借由总统进一步发声，监管范围可谓进一步拓宽。
金融委员会目前大致确定的方向是：对持有首尔及首都圈等监管地区公寓的个人多套住房持有者和租赁经营者，在贷款到期展期时，按新贷标准适用贷款价值比（LTV）0%。以往租赁经营者贷款在到期时通常按照惯例予以展期，而今后则是要予以收回。不过，考虑到市场情况，暂不打算将监管一并扩大到地方房地产和多户住宅。
一位金融界相关人士表示：“总统一旦在社交媒体上发布相关信息，当局就揣摩其意向并进入对策研究环节，在事实上连细化方向都被指明的情况下，监管正以自上而下的方式被设计。”
问题在于，金融当局尚未充分掌握整个金融体系中多套住房持有者贷款的总体情况，政策方向就已被确定。这也是外界认为难以及时预判监管效果的原因所在。
某商业银行相关人士解释称：“借款人在申请新贷款时，银行可以核实其持有住房套数，但如果此后又追加购房，这一信息不会反映到系统中。实务层面上很难准确统计与多套住房持有者相关的贷款规模。”
对此，金融当局正在研究与国税厅等相关机构共享信息的方案。
关于对市场的影响，也存在不少怀疑观点。前一日，金融委员会召开了第三次多套住房持有者贷款监管相关会议，对现状进行盘点。据悉，五大银行中住房租赁经营者贷款余额约15万亿韩元，其中以公寓为抵押的贷款仅占约10%。就个人多套住房持有者而言，价格相对较高的监管地区公寓多以“带全租”方式购入，所谓“差价投资”普遍存在，因此住房抵押贷款占比可能并不高。再考虑到相当一部分贷款为30年以上长期分期偿还结构，即便立即收回贷款，对房地产市场的短期影响也可能有限。有分析据此认为，多套住房贷款被收回未必会明显带动监管地区公寓挂牌量的增加。
相反，对于承租人居住稳定性的担忧却并不少见。为此，金融当局也在同步研究将贷款回收期限延长至承租人退租时点等方案。此外，还有观点认为，一旦多套住房持有者面临资金压力，他们更有可能优先处置地方住宅，而非监管地区公寓。
金融当局计划于下周公布包含市场稳定效果与承租人保护措施在内的家庭负债管理方案。原定于本周发布的方案，因需要更多时间开展实态排查和制定细化对策，发布日程被推迟。
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