“独居”家庭冲到800万创历史新高却猛减72%……“除了公寓，再也没有新房了”[房地产AtoZ]

首尔多户住宅、联排住宅（别名“别墅”）密集的胡同景象。家品提供

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数据显示，近4年内多户住宅或“别墅”、办公型公寓等非公寓类开工量锐减逾70%。在老龄化、非婚化等因素影响下，1人家庭每年都在增加，但适合他们居住的住房供应却反而在收缩。有舆论指出，由于政府住房政策集中在公寓供应上，1人家庭的居住成本负担今后将持续加重。本月5日，在青年高度集中的冠岳区新林洞，一套专用面积22.65㎡（约7坪）的“别墅”月租成交价高达163万韩元（押金1000万韩元）。

根据10日韩国国土交通部住房统计，全国非公寓开工量从2021年的11万986户减少到次年的8万4382户，减少超过2.5万户。2023年的开工量仅为4万2576户，只有前一年的一半水平。2024年和去年分别为3万3807户和3万1215户，再次减少。4年间年均缩减幅度接近30%。降幅最大的是2023年，当时正值全租诈骗事件叠加房地产项目融资（PF）紧缩的时期。

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一家中小建筑公司相关负责人表示：“全租诈骗之后，市场上出现了回避非公寓的氛围，加之项目融资资金筹措日益困难，小规模住宅开发项目首先被压垮”，“开工减少在相当一段时间内将不可避免地持续下去”。同期公寓开工量则从2023年的19万9612户跌至低点后，2024年回升至26万9626户。

办公型公寓的供应也几乎“断崖式”下滑。根据房地产研究机构Real Estate 114数据，今年全国计划入住房的办公型公寓仅1万1909套，为2010年（7482套）以来16年间最低水平。与2019年曾高达11万套相比，仅为当时的十分之一。办公型公寓从预售到入住需时2~3年，2023年预售量骤减至前一年的4分之1（6605套），其冲击正在当下集中显现。

在1人家庭的居住形态中，多户住宅和办公型公寓占比很大。由一名房东收取月租、3层以下的单间建筑——多户住宅（含独栋住宅）居住比例最高，为42.7%；俗称“别墅”的4层以下联排·多户住宅为11.8%；兼具办公与居住功能的办公型公寓为8.2%。相比之下，全国整体自有住房率约为57%，而1人家庭仅约30%。

1人家庭的居住负担并非只在供应端体现。随着供应减少，价格上涨趋势也愈发明显。KB房地产统计显示，截至上月，首尔“别墅”买卖价格指数为103.58，已连续10个月上涨。全租价格也已连续两个月上升。

月租涨势更为陡峭。根据韩国房地产院数据，首都圈“别墅”月租价格指数在去年12月达到101.51，刷新自2015年6月开始编制该统计以来的最高纪录。10·15对策出台后涨势明显加快，10月涨幅为0.23点，11月和12月则分别为0.25点、0.28点，连续每月刷新历史最大涨幅纪录。同一时期，首尔“别墅”平均月租为64万2290韩元，但这是不区分专用面积和地区的平均值，实际体感远高于此。首尔办公型公寓平均月租在去年第四季度为93万韩元，环比涨幅0.76%，为相关统计开始以来最高。办公型公寓买卖价格方面，全国平均虽下跌0.30%，但首尔却上涨0.30%。

非公寓供应正与1人家庭的增长趋势背道而驰。以2024年为基准，1人家庭已达804万5000户，约占全国总家庭的36%。按年龄段来看，20多岁及以下占比17.8%居首，其次是60多岁（17.6%）、30多岁（17.4%），青年与老年群体占了绝大多数。

国会立法调查处经济产业调查室立法调查官Jang Gyeongseok表示：“由于收入不足，1人家庭很难进入公寓市场，不得不依赖非公寓”，“相对于收入过高的月租负担使其难以储蓄，从而限制了居住水平提升，形成恶性循环并不断重复”。

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被民间市场挤出的青年正蜂拥涌向租金仅为市价一半的公共住房。去年面向青年的韩国土地住宅公社（LH）收购型公租房，平均认购竞争率达到52比1。在首尔龙山区，仅供应5户青年收购型公租房，却有3171人申请，竞争率超过600比1。

未能进入公共租赁住房的青年最终流向考试院。根据国会立法调查处数据，在1人家庭中，同时符合未达最低居住标准、中位收入50%以下、房租支出占收入30%以上条件的“复合危机家庭”有11万6882户。其中一半（48%）为20多岁，而他们中有73%居住在考试院。1人家庭的最低居住标准为14㎡（约4坪），但连这一标准都达不到的居住空间内生活的20多岁群体多达13万9000户。即便如此，哪怕只获得过一次政府居住支援的比例也仅为三分之一。

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专家指出，应当摆脱单一的以公寓供应为中心的对策，制定符合1人家庭现实的政策。调查官Jang Gyeongseok表示：“需要转变观念，不再将1人家庭视为结婚前的临时形态，而应视为贯穿人生全周期的普遍家庭形态”，“应在公共出售住房和公共租赁住房中增加分配给1人家庭的数量，并通过放宽建筑和停车场相关管制，优先改善民间小户型住房的供应条件”。他接着表示：“对于居住在考试院的青年，应降低享受住房补贴的门槛；对于需要照护的高龄群体，应扩大公共养老住宅等，配套推进按人生周期分类的定制化对策。”

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