“江南3区”挂牌房源渐增…报价正逐步走低[房地产AtoZ]

Published 09 Feb.2026 10:50(KST)

Updated 09 Feb.2026 13:57(KST)

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蚕室Els挂牌价下调3000万韩元
“Banpo Summit”也下跌1000万韩元
转让税重罚“警告”效应显现
临近5月9日价格或将进一步下跌

近期，挂牌量不断增加的“江南3区”中，挂牌价小幅回落的现象正在出现。即便是此前较上一笔成交价更高挂出的房源，在大幅降价急售房源消化之后，也开始下调报价。

根据房地产大数据企业阿实公司的统计，截至9日，首尔松坡区蚕室洞“蚕室Els (잠실엘스)”专用面积59㎡的低楼层房源，其最初登记价格为29.8亿韩元，至本月6日挂牌价下调至29.6亿韩元，下降了2000万韩元。前一天的5日，同一小区专用59㎡的高楼层房源也从30.2亿韩元下调至29.9亿韩元，降幅为3000万韩元。瑞草区盘浦洞“盘浦Summit (반포 써밋)”专用59.92㎡房源同样将挂牌价在最初登记价基础上下调了1000万韩元，以34.3亿韩元重新挂牌。

房主开始对非急售房源下调报价，是因为近期打算出售的房源明显增多。截至本月5日，首尔市公寓挂牌量统计为5.9706万套。与总统在上月23日首次在社交媒体发布多套房持有者相关信息前一天相比，增加约6.2%。

其中，首尔各自治区中，以江南3区和城东区的增幅最为突出。松坡区挂牌量在同一时期从3471套增至4137套，增长19.1%；城东区增长17.8%，瑞草区增长11.1%，广津区增长10.7%，江南区增长10%，铜雀区增长9.5%，江东区增长9.1%等。上述地区均被视为首尔市内所谓的“优质地段”。

新增房源主要集中在高价公寓。松坡区可乐洞“松坡Helio City (송파헬리오시티)”挂牌量从512套激增至778套，增幅52%；蚕室洞“蚕室Els”从72套增至103套，增长43%；同一区域的“Riccenz (리센츠)”也从110套增至150套，增长36.3%。在城东区，“Trimage (트리마제)”从62套增至74套，增长19.3%，“Acro Seoul Forest (아크로서울포레스트)”从28套增至33套，增长18%。瑞草区盘浦洞“盘浦Summit”也从45套增至67套，增长49%。这些小区的市场价格均在20亿韩元以上。NH农协银行房地产专业委员Yoon Sumin表示：“问题最终将从转让所得税之争演变为持有税之争”，“在江南地区，市场已形成高位认知，在此背景下，政策表态与时间点叠加，引发了房源集中挂牌。”

根据Shinhan银行Premier Pathfinder专业委员Woo Byungtak的模拟测算（假设将公平市价比率适用的综合房地产税从60%上调至80%，财产税适用45%），若以实际成交价55亿韩元（推定公告价格约33亿韩元）持有瑞草区“Acro River Park (아크로리버파크)”专用84.97㎡房源，预计年持有税总额为2278万韩元，较原有计算方式的2125万韩元小幅增加。“盘浦Xi (반포자이)”专用84㎡房源的年持有税预计为1843万韩元，也将较原先估算的1790万韩元有所增加。有分析认为，这一税负水平正在刺激优质地段多套房持有者做出卖房决定。

尽管挂牌量在增加，但成交并未立即跟上。由于10·15对策出台后贷款监管趋严，这些房价在20亿韩元以上的地区，刚性需求购房者的可及性较低。目前，住房抵押贷款额度根据房价实行差别上限：房价在15亿韩元以下的，上限为6亿韩元；15亿至25亿韩元的，上限为4亿韩元；超过25亿韩元的，上限为2亿韩元。因此，优质地段的房源只能在现金实力较强，或可以获得经营性贷款的资产阶层之间进行交易。

在此背景下，有观点认为，随着挂牌量增加，挂牌价下调的趋势将会持续。松坡区一位注册房地产经纪人表示：“目前价格还没有出现明显跳水”，“临近5月9日，价格可能会进一步下调。”

相反，在城北区、江北区等部分外围地区，挂牌量反而减少。阿实公司的数据显示，城北区挂牌量减少5.6%，江北区和衿川区则分别减少5.3%和2.7%。按小区来看，城北区“Raemian Jangwi First High (래미안장위퍼스트하이)”挂牌量从30套降至20套，减少33.4%；“梦想之森IPark (꿈의숲아이파크)”也减少7套，现为21套。江北区弥阿洞“Doosan We’ve the Treziem (두산위브트레지움)”则从45套降至28套，减少约38%。

首尔瑞草区一家房地产中介门前张贴着急售房源告示。联合新闻提供

这些地区13亿韩元以下房源较多，被归类为可以通过贷款实现自住购房的区域。分析认为，原本以全租或月租方式居住的无房者，为缓解居住不安，转而选择买房，导致挂牌房源被快速消化。江北区附近一位注册房地产经纪人表示：“江北或城北地区刚性需求流动较多，与人们常说的江南、麻龙城（麻浦区·龙山区·城东区）不同”，“原本住在全租房的需求者看到首尔房价一路上涨，便在增加贷款的基础上，没有选择优质地段，而是移向拥有准新房或新建小区的城北区。”

不过，也有观点认为，外围地区挂牌稀缺现象不会长期持续。从长期来看，保留“一套优质住房”并处置其余房产的趋势仍然有效。尽管外围地区因刚性需求集中，短期内挂牌房源被消化，但在完成持有税成本测算之后，房主有可能再度释出更多房源。城北地区一位中介表示：“截至1月，抛售大型小区预售权的房源较多，交易十分活跃，但现在已是有意购房的人基本都买完的氛围”，“未能找到合适全租或月租房的需求者，与其说在买房，不如说更多在寻找相对便宜的租赁房源，市场实际上处于观望期。”