双门洞涨1.5亿时狎鸥亭飙升37亿↑…10年间首尔公寓差距更拉大[房地产AtoZ]

by Choi Daeyul

Published 27 Dec.2025 07:30(KST)

Updated 30 Dec.2025 14:28(KST)

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土地+自由研究所与Jin Seongjun议员构建首尔不平等地图
“公寓两极分化加剧…持有税偏低，唯一住房税收优惠过度”

有调查结果显示，今年以来首尔各自治区之间的平均公寓价格差距最高已达5倍。10年前差距约为3.5倍，如今进一步拉大。随着所谓“一套优质房”的持有现象加剧，即便在首尔市内，贫者愈贫、富者愈富的格局也愈发固化。

根据土地+自由研究所与共同民主党议员 Jin Sungjun 近日公开的“首尔公寓不平等地图”网站数据，2015年瑞草区公寓平均价格约为9.3亿韩元，在25个自治区中最高。价格最低的芦原区为2.7亿韩元，差距约3.5倍。10年后的今年，最贵的瑞草区平均价为24.2亿韩元，最低的道峰区为5.0亿韩元，两者价格相差约4.9倍。

首尔江南区狎鸥亭罗德奥站附近一家房地产张贴着买卖相关告示。联合新闻提供

按洞级（街区）来看，差距更加明显。2015年，道峰区双门洞的公寓平均价格为2.5亿韩元，江南区狎鸥亭洞为15.5亿韩元，差距约6.2倍。进入今年，双门洞均价升至4.0亿韩元，10年间上涨约1.5亿韩元；同期狎鸥亭洞均价则涨至52.2亿韩元，上涨幅度接近37亿韩元。双门洞与狎鸥亭洞的公寓平均价格差距已超过13倍，比10年前进一步扩大。

根据韩国不动产院统计，今年以来截至12月第4周，首尔公寓价格涨幅达到8.48%。由于在按周统计中从未出现下跌，年内涨幅几乎可以确定将创下历史最高纪录。此前在文在寅政府时期的2018年和2021年，涨幅为8.0%，曾创下历史最高水平，而今年则是在刷新这一纪录。

今年以来，以首尔为中心的公寓价格急剧上涨，居住不稳定问题日益凸显，与此同时，即便在同一首尔市内，不同地区之间的两极分化也在加剧。研究所将这种公寓价格两极化日益严重的背景，解释为“由于实际持有税税负率偏低，以及对唯一住房给予过度的税收优惠，导致了‘一套优质房’现象的结果”。

首尔各自治区历年公寓平均价格涨幅的示意图。土地+自由研究所提供

以持有税为例，其计税基础——公告价格本身尚不足市价的70%（共同住宅基准现实化率为69%）。在此基础上，再叠加一次政府可调节的公平市价比率60%，导致实际市场成交价格与持有税计税基准之间存在明显体感差距。

主张强化持有税的市民团体等指出，我国持有税实际税负率低于发达国家水平，也就是说，持有不动产负担较小，必然会吸引大量需求。根据土地+自由研究所的数据，我国持有税实际税负率约为0.15%，尚不到经济合作与发展组织（OECD）平均水平0.33%的一半。相反，也有人以持有税占国内生产总值（GDP）或占税收总额的比重较高为由，主张我国持有税并不算低。

研究所认为，随着房地产不平等程度加剧，资产，尤其是企业投资没有流向具有生产性的领域，而是过度集中于房地产。为扭转这一局面，应通过强化土地持有税、放宽建筑持有税的方式，对持有税体系进行重组。同时，在转让税方面，有必要减少对唯一住房的过度优惠；在取得税方面，则应在价格和交易水平趋于稳定后再考虑下调等措施，从整体上对房地产税制进行调整。

首尔芦原区一带公寓小区全景

此外，在住房供应政策方面，研究所认为有必要扩大由公共部门持有土地、仅出售建筑的“土地租赁型分售住房”供应规模，以防止因房价上涨产生的差价收益过度集中到特定个人手中。土地+自由研究所所长 Nam Gieop 表示：“在韩国社会，房地产是导致不平等和经济低效的主要根源，这一点必须予以重视”，“我国经济有必要从‘资产经济’向‘生产经济’转型。”

Jin 议员表示：“若任由房地产不平等发展，就难以实现向生产性经济的转型。希望本次报告中提出的税制及供应政策替代方案，能够在国会和政府相关部门得到讨论，从而减少房地产非劳动所得，推动实现居住稳定。”