海外项目赚“头彩” 国内工地陷“违约恐慌”…建筑业称“能活下来是奇迹”[房地产AtoZ]

by Choi Seoyoon

Published 20 Dec.2025 13:06(KST)

Updated 22 Dec.2025 14:49(KST)

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2025年建筑·房地产盘点

今年建筑业界陷入了今年6月上台的李在明政府强力推进根除产业灾害攻势和流动性枯竭这两大困境之中。在总统亲自在国务会议上宣示“零容忍原则”的同时，各企业在法院接管和信用评级下调的恐惧中，为了筹集现金度过了一整年。国内是破产恐慌，海外则因核电站项目创下历代级业绩，冰火两重天并存。本文以五大议题盘点2025年建筑业界。

房地产项目融资危机与建筑业结构调整

海外项目赚“头彩” 国内工地陷“违约恐慌”…建筑业称“能活下来是奇迹”[房地产AtoZ]

在房地产景气期高度依赖的畸形业务结构，一遇到不景气便不堪一击。房地产项目融资（Project Financing，PF）风险跨年仍未化解。过桥贷款向本PF转换失败，直接导致施工企业被迫承接债务，连担保规模庞大的大型企业也被推向流动性危机。出售优质地块已不是选择，而是必然。

为扑灭燃眉之急，金融当局将为PF软着陆而实施的11项临时监管放宽措施中的10项，到期日从6月底延长至12月底。此举旨在防止资金被急剧回收，为项目清理争取时间。瞄准的对象是PF项目以及支撑这些项目的金融机构和施工企业。防止市场不安蔓延至实体工地，是第一目标。

体质薄弱的中型建筑企业接连倒闭已成现实。Shindong-A Construction年初进入重整程序并于10月终结，已算是不幸中的万幸。具备施工能力的企业仅因资金紧缩一道关卡未能跨过而被逼入法院接管，引爆了分包企业连锁不良这一“导火索”。截至第三季度，倒闭的综合及专业建筑企业达2301家。连续两年有3000家企业被淘汰已成定局。

信用评级机构接连下调主要建筑企业的信用等级及展望。信用度下降立即传导为公司债发行利率上升。代表未来工作量的订单和代表当前工作量的工程进度款双双下滑。去年10月，国内建筑订单额为9.8万亿韩元，创下5年6个月以来最低纪录。同一时期，建筑工程实绩金额为10.761万亿韩元，自去年5月起按同比口径已连续18个月减少，为历史上持续时间最长的下降期。

曾被“遮掩”的死亡，如今成了“经营惨祸”

新政府上台后，产业安全已上升为决定企业存亡的“经营风险”。一直躲在统计数字背后、被视为惯例的工地死亡事故，随着李在明总统宣布零容忍原则，被推上了水面。

李总统在去年7月国务会议上，将反复发生的工伤事故定性为“间接故意杀人”，并就多次发生死亡事故的建筑企业抛出“要研究取消建筑营业执照”的强硬选项。随后，他又将所有工伤死亡事故上升为直接向总统办公室报告的体系。过去那些只会被简讯处理或被掩埋的事故，如今天天登上媒体头条，成为全民监督的对象。

建筑企业在“出事故就会完蛋”的恐惧中，立即着手扩充安全人力并强化检查体系。Posco E&C更换了代表理事，Hyundai Engineering则自行中止了新项目投标活动。死亡事故直接导致首席执行官（CEO）更迭、限制投标以及企业声誉暴跌，已演变为“经营惨祸”。

不过，尽管在政府高强度施压下，现场紧张感有所提高，但要一举根除安全麻痹症仍显不足。下半年以来，把安全置于进度之上的工地有所增加，但建筑工地死亡事故到年末仍接连不断。如何将“安全优先”基调真正转化为死亡事故的减少，成为2026年的课题。

首尔公寓价格涨幅“史上最高”……两极分化加剧

在建筑业陷入史上罕见不景气的同时，首尔公寓价格却录得史上罕见的涨幅。根据韩国不动产院数据，截至12月第二周，今年首尔公寓买卖价格累计涨幅为8.1%。这是自2012年开始编制统计以来的年度最高值，超过了文在寅政府时期创下的前纪录（8.0%）。

分析认为，在2~3年前开工减少导致物理性“供应不足”已可预见的情况下，新政府推出的6·27对策（贷款监管）和10·15对策（土地交易许可区扩大等），反而引发了“房源锁定”现象。“现在不买以后就买不到”的恐慌心理，把刚需购房者推向“恐慌性抢购”。在供应不足背景下，需求集中涌向汉江沿线板块，两极分化进一步加剧。

随着首尔房价暴涨，首都圈与非首都圈之间的差距也被拉大。韩国建设产业研究院统计显示，截至去年9月，首都圈公寓价格同比上涨1.9%，而地方则下跌1.7%。

政府声称要通过调控压制价格，却未能遏制首尔房价的上涨势头，资产差距进一步拉大，2025年房地产市场正以“史上罕见大牛市”的姿态收官。

海外成“生路”，捷克核电260亿级项目登顶

捷克杜科瓦尼核电站。韩国水力原子力公司提供

国内建筑景气触底，但海外的氛围截然不同。今年以来截至上月，海外建筑累计订单额为446.0957亿美元（约66万亿韩元），同比增长36%。降低对中东的依赖、将市场多元化至欧洲和亚洲的战略取得成效。

顶点是捷克核电项目。以韩国水力原子力公司为核心的“Team Korea”在6月与捷克就杜科瓦尼核电站2台机组建设项目签署了正式合同，合同金额为187亿美元（26万亿韩元），为韩国海外建筑史上第二大订单规模。尽管法国甚至提出禁制令进行阻挠，最终仍是“Team Korea”获胜。

截至年末，沙特阿拉伯NEOM新城部分工程和卡塔尔液化天然气工厂等大型项目仍将陆续发包，今年海外建筑订单额有望实现当初设定的500亿美元目标。“Team Korea”这一由政府和民间合力打造的战略，在海外大放异彩的一年。

项目型房地产投资信托，重塑开发金融格局

在PF市场收紧、监管加强的局面下，房地产开发公司迎来了新的融资渠道。随着上月28日项目型房地产投资信托（Project REITs）相关法令实施，从开发初期阶段起就可以通过房地产投资信托引入资本。放宽设立要件、实物出资递延纳税等优惠也被纳入其中。

项目型房地产投资信托被视为改变被比喻为“沙堡”的国内开发项目体质的契机。

此前，房地产投资信托只能在竣工后利用，在开发阶段只能设立资本金较少的项目金融投资公司（Project Financing Vehicle，PFV），依赖高利率贷款（PF）。不受借款限制的PFV仅凭区区2~3%的自有资本就能从事高风险项目，极易积累不良。但随着此次制度改善，自开工前起即可通过房地产投资信托进行融资，财务结构将迎来根本性改变。

项目型房地产投资信托的借款规模被严格限制在自有资本的2倍以内（经股东大会决议最高可放宽至10倍）。若要获得贷款，就必须相应增加资本金，从而自然提升财务稳健性。