高盛也下注的首尔酒店…供应告急吸引1000亿资金涌入[房地产AtoZ]

by Choi Seoyoon

Published 16 Dec.2025 09:21(KST)

Updated 16 Dec.2025 15:08(KST)

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《商业地产前景》报告：1~3季度成交额1.0897万亿韩元，同比成交宗数持平，务实型3~4星级酒店交易增多，高盛收购首尔Ambassador，加码外国游客密集商圈投资

超过1万亿韩元的投资资金正涌入首尔酒店市场。若加上去年，已是连续两年每年投入资金突破1万亿韩元。这是海外资金为分享外国游客红利而进行“资金搬家”的结果。由于预计明年酒店客房仍将供不应求，有分析认为投资热潮可能进一步升温。

根据16日全球房地产咨询公司高纬环球（Cushman & Wakefield）发布的《2026年商业地产展望》报告，今年1~3季度在首尔成交的单笔资产规模在100亿韩元以上的主要酒店共有7宗，总成交额达1兆0897亿韩元。与上年同期相比，成交宗数相同，总成交规模则由1兆3380亿韩元小幅回落。

高盛等“大金主”抢先布局性价比高的三星级·四星级酒店

今年由于性价比较高的三星级、四星级酒店交易增加，使得总成交额突破1万亿韩元。去年则是包括首尔康莱德酒店在内的高价五星级大型酒店交易拉高了整体规模。

尤其是今年，高盛（Goldman Sachs）首次进入该市场。今年7月，高盛与JB资产运用携手，以2620亿韩元收购了拥有270间客房的美居大使首尔弘大酒店。这是一家坐落在外国游客高度集中的弘大商圈的四星级酒店。大楼低层入驻了Musinsa Standard等品牌店。通过引进能吸引消费者的商铺来提升对客吸引力，是“复合资产投资”的典型案例。

本土房地产投资信托运用公司也忙于抢占优质标的。KB资产运用从麦格理资产运用手中以1720亿韩元收购了拥有342间客房的首尔站福朋喜来登朝鲜酒店。Shinhan REITs Management则以1430亿韩元买下原由Hana Alternative Asset Management持有、拥有382间客房的新罗舒泰麻浦酒店，扩充其酒店投资组合。

报告指出，资金集中流向三星级、四星级酒店的原因在于：“五星级酒店资产价格高、运营风险大，而中档酒店的进入门槛相对较低，且游客需求稳定”，“弘大、首尔站、麻浦等地区外国游客人流量大，更容易维持较高入住率”。

事实上，后疫情时代供应不足加剧，截至2023年，首尔三星级、四星级酒店客房入住率已接近80%。平均房价（ADR）也同比飙升约25%。

明年需求将超越供应……“客房荒”引发办公楼改造热

首尔酒店短缺现象被视为资金搬家的主要原因。由于2012~2016年实施《为扩充旅游住宿设施的特别法》，2015~2017年间酒店客房数量每年激增逾13%。自2023年起，随着新冠疫情期间被拆除或停业的酒店增加，客房数量开始转入下降趋势。去年客房数量约为4.2万间，与前一年相近。可改建为酒店的建筑和可新建酒店的土地都较少，客房数量大概率将维持在当前水平。

与之相反，需求正在急剧增长。以去年为基准，境内外游客的年住宿天数约为3400万天，比疫情前的2018年增加了23%。来自亚洲以外美国、欧洲的游客不断增加，平均停留时间也呈延长趋势。报告预测，明年需求与供应的比例将突破100.8%，客房短缺将正式显现。

业内认为，旺季酒店预订愈发困难，民宿、类居住型住宿设施、汽车旅馆等替代性住宿设施也有望获得“跟风收益”。Cushman & Wakefield研究团队负责人Kim Sukyung表示：“在新增供应受阻的情况下，预计将有更多尝试把办公楼或住宅楼改造为住宿设施”，“明年首尔三星级、四星级酒店的活跃交易以及海外投资者参与仍将持续”。