[政策脉动]现在该把关注转向地方住房问题了

我国的住房问题，说到底就是首尔和首都圈房价暴涨的问题。每当这些地区房价飙升，政府便匆忙推出扩大供应方案和抑制需求措施，忙于“救火”，这几乎构成了历届住房政策的主要轨迹。然而，首都圈的住房短缺与房价上涨问题至今仍未得到解决。

Lee Jaemyung 政府也不例外。过去6个月间推出的“6·27 加强家庭负债管理方案”“9·7 扩大住房供应方案”“10·15 稳定住房市场对策”，无一不是针对首都圈的措施。然而，首尔房价仍在刷新历史最高纪录，首都圈与地方之间的房价差距也在进一步扩大。最终，总统 Lee Jaemyung 也不得不强调，首尔和首都圈房价上涨缺乏明确的解法，从根本上看必须推进区域均衡发展。

必须重新思考，究竟应把什么设定为最优先解决的问题。在政策重心锁定于抑制首尔和首都圈房价的同时，地方的居住福利问题却长期被搁置。地方房价停滞、库存充足，并不意味着住房问题已经解决。地方住房数量虽多，但“能住得满意的房子”却严重不足。大部分老旧住房缺乏保温性能和抗震设计。公共租赁住房和居住福利中心的支持也远远不够。

只要能够提供价格低廉且舒适的住房，愿意在地方居住的国民其实很多。以主动选择农村学校的家长为例，对他们而言，“能住得下手的好房子”是极为迫切的问题。笔者曾亲耳听到一对有两名子女的父母的凄切讲述：在得知忠北槐山郡厅将供应廉价公共住房的消息后，他们在塑料大棚里暂住，等待了6个月才终于入住。

如果不对政策进行创新，就无法解决地方的住房问题。在房价偏低、建筑成本却与首都圈相差无几的条件下，建设项目的盈利能力极度低下。无论是民间还是公共部门，都难以承受住房项目中产生的巨额亏损。韩国土地住宅公社（LH）和地方公营企业同样因赤字和债务负担沉重，难以在地方顺利供应住房。

在地方中小城市或农村中心地区，也缺乏可用于供应住房的开发模式。在这些地区，很难指望有负责推进再开发项目的整备组合或民营建筑企业积极活动。由于难以取得周边土地，即便存在空置房和空地，也难以转化为住房建设项目。公共再开发项目或市中心公共住房复合项目，目前仅在首尔及其周边实施。

为了解决地方住房问题，有必要采取特殊而果断的措施。应建立制度，将首都圈宅地开发、住房分销、各类整备项目以及房地产持有和转让过程中产生的巨额非劳动所得，用于弥补地方居住福利和住房建设项目的亏损。只有实现所谓首都圈开发利益与地方住房供应之间的“交叉补贴”，首都圈与地方的住房问题才有可能同时得到解决。

仅靠在首尔和首都圈大量供应优质住房来稳定房价，其效果终究有限。韩国地域学会的研究显示，即便在行政安全部指定的89个“人口减少”地方自治团体中，40～74岁人口的流入仍多于流出。如果在地方充足供应价格低廉、环境舒适的住房，就能促进返乡定居，并减少首都圈的住房需求。应重新推进在“2·4 对策”中曾设想的，通过开发利益交叉补贴，大量供应地方特色住房的“居住新政”。

Byun Changheum 世宗大学行政学系教授·前国土交通部部长

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