晋州公寓价格时隔8年突破前高…釜蔚庆“气球效应”扩散[房地产AtoZ]

by Oh Yukyo

Published 25 Nov.2025 07:00(KST)

Updated 25 Nov.2025 15:09(KST)

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地方第九次高点回升…釜蔚庆回暖行情扩散受关注
受航天航空产业需求带动创新城市身价大涨
公共机构+中产阶层迁入支撑晋州房价上行
职住接近需求、政策环境与房源断供推高新高价
新晋州站开发与南部内陆铁路预期叠加…居住吸引力走强

被确认，庆南西部地区最大城市晋州市的公寓价格时隔8年首次突破此前高点。10·15房地产对策出台后，这里成为地方城市中首个突破前高点的地区。以创新都市为中心形成的扎实内部需求，加上宇宙航空厅挂牌之后的外部流入，以及近期因首都圈监管强化而出现的需求回流叠加，使其愈发清晰地成为“釜·蔚·庆（釜山·蔚山·庆南）反弹行情”的一大支柱。

位于晋州创新城市忠武洞的“晋州创新中兴S Class The First”，最近一套专用面积113平方米住房的实际成交价突破10亿韩元。Ggi Auction提供

根据韩国不动产院25日发布的“11月第3周周度公寓价格动向”，晋州市买卖价格指数较前一周上涨0.21%，录得102.87。由此在时隔约8年后，突破了2017年11月第2周创下的既有最高点（102.81）。在全国房价大幅波动的文在寅政府时期（2017~2022年），恢复此前高点的城市共有8处，分别是江原东海、忠北堤川、忠南论山、全州完山·德津、庆北荣州·尚州·闻庆。随着晋州加入，增加到9处。尤其是10·15对策出台后，晋州是首个突破前高点的地方城市。

推高晋州房价的因素在区域内外同时形成。首先，韩国土地住宅公社（LH）总部迁入并扎根的影响巨大。随着创新都市内学区成形和“领头公寓”的出现，吸纳了大量区域内部需求。公共机构从业者和当地中产阶层出售原有住房，转而购买创新都市公寓的趋势持续，使价格下方支撑愈发坚实。LH相关人士表示：“不仅是国企职员，当地居民搬入创新都市公寓的情况也很多”，“与总部人员规模相比，职工宿舍数量不足，员工寻找全租房源，也在推高市场价格。”

与晋州相邻的泗川市在去年5月27日迎来宇宙航空厅挂牌开厅后，相关从业人员的大量流入也成为一大助力。随着航空宇宙相关企业和研究设施的持续引进，高收入专业人士的住房需求增加，而选择教育与生活基础设施相对完善的晋州作为居住地的趋势愈发明显。晋州房价自开厅之后的去年6月第1周起，已连续74周保持上涨。

韩国公认房地产经纪人协会晋州市支会长Kim Mingyu表示：“创新都市所在的忠武洞一带，目前几乎到了‘有价无市’的火热行情”，“韩国航空宇宙产业公司（KAI）等宇宙航空产业从业者，为了子女教育而迁入晋州的案例确实明显增多。”他补充称：“西部庆南多为郡级地区，教育与生活基础设施完善的城市实际上只有晋州一处”，“创新都市因收入水平较高、学区不断改善，偏好度正持续上升。”

供应不足也在推高晋州房价。根据房地产平台“阿实”的数据，晋州的年度合理住房需求为1683户，但今年计划入住仅798户，明年供应量也只有166户。截至9月，未售出房源仅68户，几乎处于消化殆尽状态。截至24日，挂牌房源为2215件，较一年前减少30.5%。KTX新晋州站片区开发完工，以及南部内陆高速铁路（金泉~巨济）建设预期，也提升了当地的居住吸引力。

更为关键的是，近期政策环境提前了突破前高点的时间。晋州在10·15对策出台后公布的四次统计中，周度涨幅均维持在0.2%左右的高位。今年此前从未出现周度0.2%台的涨幅，却在10月第4周（0.22%）和11月第3周（0.21%）两度录得这一水平。分析认为，10·15对策后首都圈监管趋严，部分需求向监管相对宽松的地方据点城市转移，是重要原因之一。

被视为晋州“领头公寓”的创新都市楼盘“晋州创新中兴S-Class The First”一套专用面积113㎡的住房，于本月7日以10.7亿韩元成交。该成交价被视为晋州公寓史上首个突破10亿韩元大关的纪录。其实际成交价在1年间上涨了约2.5亿韩元。

继晋州之后，近期庆南最大城市昌原也加入上涨行列，使得庆南公寓买卖价格在上月按月度统计时，时隔24个月再度由跌转升。至此，“釜蔚庆”联动上涨的格局基本成形。釜山结束了“171周下跌行情”，最近已连续4周上涨；蔚山今年累计涨幅为1.17%，在地方广域市中最高。釜山和蔚山在近期周度统计中，分别创下今年以来的最大周度涨幅（釜山0.05%，蔚山0.11%）。