住房城市基金如何向市场投放资金 [房地产AtoZ]

by Choi Daeyul

Published 12 Nov.2025 07:00(KST)

Updated 12 Nov.2025 08:31(KST)

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国土部小金库住房城市基金⑤
租客资金链被切断
房东抬高全租价
房价也跟着上涨

“虽然会给普通民众带来痛苦，但到了必须割裂一次的时间点。过去一直以稳定普通民众居住为名扩大贷款，如今已到了再也走不下去的结构性极限。”

韩国银行总裁 Lee Changyong 上个月在韩国银行的国会国政监察中，如此评价我国的全租制度和全租贷款。随着全租贷款增加，家庭部门债务比率也迅速攀升，他认为房地产市场也已偏离正常状态。全租贷款对我国住房市场究竟产生了怎样的影响？

首尔市内一处房产中介张贴的全租房源公告上，倒映出附近公寓的景象。联合新闻提供

利息补贴，数十倍流动性供给的秘密

与一般抵押贷款不同，全租贷款并没有实物抵押物。由公共机构出具的担保书发挥抵押品的作用。隶属国土交通部的国有企业住房城市保证公社（HUG）、韩国住宅金融公社（HF）、首尔保证保险公司（SGI）等机构提供担保书。这意味着政府意图直接作用于该类金融产品。

政府还通过住房城市基金直接向市场投放资金。过去以“国民住房基金”运作的制度在2015年改组为“住房城市基金”后，开始大规模扩大全租资金的“支柱贷款”。在重组后的首年2015年，支柱贷款业绩约为4.4万亿韩元，在文在寅政府时期的2019年则扩大到约8.85万亿韩元。

不仅如此，政府还为弥补政策性贷款利率与民间商业银行利率之间的差额，实施利息补贴项目。若有借款人通过支柱贷款适用2%的利率，而市中银行利率为4%，则银行先按2%发放贷款，剩余2个百分点由政府以基金事业费形式事后支付给银行。对借款人而言，可以以低廉的政策性利率筹措资金；对银行而言，由于政府用基金补足利率差，并不会蒙受损失；对政府而言，只需出具担保书，就能以较少预算换取“维护普通民众居住稳定”的政绩。

利息补贴还被用于偿还过去发放贷款的过程中，因此很难准确掌握其整体规模。仅能大致估算，通过利息补贴方式，可以产生向市场追加投放数十万亿韩元资金的效果。一般认为政策性贷款与市中利率之间的差距约为2个百分点，仅按简单计算，也可推算出产生约50倍杠杆效应。

例如，假设基金以100亿韩元为100名借款人每人提供1亿韩元贷款，则只能惠及100人。但如果将这100亿韩元用于利息补贴，受益对象便会出现爆发式增长。若政策性利率为3%、市中银行利率为5%，则年利息相差200万韩元。用基金中100亿韩元来补贴这部分差额，就可以让5000人获得贷款。若利率差为1个百分点，贷款人数将增加100倍；若差为3个百分点，则约为33倍。今年的利息补贴项目预算为1.8398万亿韩元，明年则预计为1.9720万亿韩元。

一位要求匿名的专家表示：“从当时主管部门的立场看，利用银行资金、在不太困难的情况下大幅扩大基金受益对象，无疑是完全可以选择的选项。”但他同时指出：“然而从最终效果看，这种做法加剧了住房市场不安，与连续数年开出吗啡式处方并无二致。”

“政策性贷款，推高了家庭负债与房价”

以支柱贷款为代表的政策性贷款，主要面向多户住宅、多世代住宅、联排住宅等相对中低价住房的需求群体。如果没有这种人为的资金供给，全租保证金本应维持在较低水平，甚至出现下降。然而在全租贷款持续涌入的情况下，市场形成了高于实际需求的价格。

尤其是在房东得知承租人可以动用公共资金之后，开始提高全租价格。由此，位于住房市场较低层级的非公寓全租房源价格逐步上升，并产生推升上层全租房源价格的“抬升效应”。对比不动产院的住房买卖价格指数与全租价格指数可以看到，自2008年起陡然攀升的全租价格，在大约5至6年的时间差之后，呈现出拉升买卖价格的走势。此后进入2020年代，买卖价与全租价双双急剧上涨。

首尔市不动产金融分析组组长 Baek Dujin 指出：“无房的普通民众可以通过贷款轻易筹集全租资金，导致全租价格上升，并连锁推高了房价。结果是普通民众在每次续签全租合同时，都不得不比以前借入更多贷款，陷入恶性循环。”

从首尔中区南山眺望的龙山区多栋住宅密集区。照片=记者 Kang Jinhyung aymsdream@

事实上，自2000年代以来，低利率基调逐渐固化，加之房价上涨预期维持在较低水平等多重因素，本已形成了足以让全租制度逐渐式微的环境。然而至今仍能维持其命脉，很大程度上归因于全租贷款的影响。

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近期，本应用于普通民众的政策性贷款，其支持范围却被扩大至高收入群体。购房资金“垫脚石”贷款与全租资金“支柱”新生儿特例，其收入标准（以双职工为基准）为2亿韩元，覆盖至收入排名前2%以内。为无房普通民众设立的住房城市基金，正出现流向高收入群体的逆向分配现象。根据国民力量党议员 Park Sunghoon 向韩国银行索取的资料，全租贷款余额中，65.2%由收入排名前30%的阶层获得。关于全租贷款被用于“加杠杆投资（利用全租资金购房）”的批评，此前一直不断。

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本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。