监管让公寓入市前景“冰封”…大邱、釜山部分地区现“气球效应”[房地产AtoZ]

by Lee Jungyun

Published 11 Nov.2025 11:00(KST)

首都圈全域大幅下跌…京畿下降24.5个百分点
“首都圈整体住房交易环境进一步萎缩”
大邱·釜山上涨…“部分出现挤出效应”

据悉，本月全国公寓入住展望指数出现下滑。尤其是首都圈入住展望指数大幅下跌，业界解释称，受“10·15对策”影响，悲观预期正在扩散。

住房产业研究院表示，以住房开发企业为对象进行调查的结果显示，11月全国公寓入住展望指数为79.8，较上月下降7.9点。

该指数是预测已认购公寓的购房者能否正常支付尾款并入住的指标。以100为基准，高于100意味着对入住景气持乐观态度的人更多，低于100则相反。

首都圈全部大幅下滑。首尔下降14.8点至85.2，仁川下降12.0点至72.0，京畿道则下降24.5点至69.6。

住房产业研究院解释称：“首都圈跌幅更大的原因在于，调控对象地区及投机过热地区大幅扩展至首尔全境和京畿道12个市郡”，“这被解读为首都圈整体住房交易环境进一步萎缩所致”。

在广域市中，大邱上涨5.9点至80.9，釜山也上涨4.6点至88.8。相反，蔚山下降21.6点至66.6，世宗下降16.7点至91.6。

住房产业研究院称：“大邱自2023年起全面搁置新建住房建设项目审批，近期竣工后滞销房源已连续4个月减少；釜山则以热门居住区东莱区为中心扩大新供应，新建住房市场关注度正在提高”，“实际上，这两个地区以核心区域为中心，住房价格和交易量的上升已被观测到，被认为正部分受益于首都圈调控带来的‘气球效应’”。

该机构接着表示：“入住展望大幅下滑的世宗市，居住基础设在首都圈后迁入的人口较多，对多套房持有者的监管以及‘偏好仅持有一套优质住房’现象较为敏感”，“因此对监管影响的担忧相对更大”。

在道级地区中，庆尚南道上涨7.1点至92.8，全罗北道上涨5.7点至87.5。忠清北道则下降26.3点至62.5，济州、江原道和全罗南道也分别下降15.0点、12.5点和11.1点。

住房产业研究院解释称：“道地区虽已脱离监管的直接影响范围，但由于对多套房持有者税负加重的担忧，在济州、江原、全南等产业基础薄弱、非常住需求较大的地区，住房投资可能会出现萎缩风险。”

另一方面，上个月全国公寓入住率为64.0%，较上月下降7.2个百分点。首都圈则上升3.0个百分点，5大广域市下降7.5个百分点，其他地区也下降10.7个百分点。不过，首都圈的上升反映的是“10·15对策”实施之前的入住情况，一旦调控效果正式显现，首都圈入住率也有可能转为下跌。

未入住原因依次为：既有住房出售延迟（40.0%）、尾款贷款未落实（30.0%）、未落实承租人（20.0%）。住房产业研究院补充称：“根据‘10·15对策’，在土地交易许可区，无法出售有承租人居住的住房，只有实际自住需求者本人才能入住”，“中期款和尾款均适用住房抵押贷款比率（LTV）上限，今后未入住情况可能进一步增加。”