国民银行自行评估：国土部称“违法” vs 金融委称“审议中”[房地产A到Z]

围绕市中银行在办理贷款时不将抵押物评估委托给外部鉴定评估法人、而是自行处理是否合规这一问题，因金融当局迟迟未作结论，鉴定评估业界与市中银行之间的矛盾正日益加深。作为鉴定评估政策主管部门的国土交通部已作出“属非法”的权威解释，但拥有细则修改权的金融当局却未能作出决定。对此，鉴定评估师们再次走上街头。他们表示，“银行的自行评估属违法行为，而且抵押物被高估从而导致不良贷款的风险很大”，敦促立即纠正。

4日上午11时，在首尔汝矣岛KB国民银行新馆前举行的“国民银行非法侵夺鉴定评估市场行为谴责大会”上，约有300名鉴定评估师参加。这是继9月29日以及上月14日、27日之后的第四次集会。鉴定评估师们当天要求KB国民银行停止自行鉴定评估，解散“价值评估部”，并将隶属该部门的约30名鉴定评估师恢复至原有的审查等岗位。鉴定评估师是对住宅、商铺、土地等不动产价值进行官方评估的专业人士。他们出具的评估金额，是银行发放贷款、征税以及公共项目补偿等的基准。

韩国鉴定评估师协会在谴责大会开始前，在执政党议员办公室的斡旋下，与国民银行进行了非正式座谈，但并无进展。协会说明了要求事项后，国民银行仅以“将与行长等商议”作出原则性回应。

4日，在首尔汝矣岛KB国民银行新馆前，鉴定评估师们举行“第4次国民银行非法侵夺鉴定评估市场行径谴责大会”。韩国鉴定评估师协会提供

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银行业自行鉴定评估的争议，始于2016年《不动产价格公示及鉴定评估相关法律》被拆分为两部法律之时。在拆分后新制定的《鉴定评估法》中，加入了“金融机构在贷款或资产收购、处置过程中对土地等进行鉴定评估时，必须委托鉴定评估法人等”的条款。该条款也写入了1973年制定的《鉴定评估相关法律》中。

然而，在金融监督院的下位行政规则中，允许自行评估的内容却原封未动，导致出现法律与规则相互冲突的局面。相关细则规定，在对非住宅不动产的抵押价值进行评估时，可利用国税厅基准市价等具有公信力机构的数据，由银行自行评估价格。

市中银行以该细则为依据，认为自行评估抵押物合法。某银行相关人士表示：“银行对抵押物的评估，是依据《银行业监督业务实施细则》规定的标准合法进行的”，“依照《鉴定评估法》进行的鉴定评估只是细则所规定的抵押价值评估方法之一，并非在评估抵押价值时必须委托外部鉴定评估。”

对此，国土交通部于今年9月作出权威解释，认定KB国民银行的自行鉴定评估违反了相关法律。其解释认为，即便作为下位规定（行政规则）的实施细则允许自行评估，依据法律优位原则，仍属违反上位法。金融监督院也曾于2011年向各金融机构通报，“应避免银行自行评估，仅在鉴定评估金额较小的情况下有限度地予以受理”。协会相关人士表示：“银行参考KB市价等公开的市价资料并无问题，但对难以通过市价判断的商铺或高价建筑进行内部评估，则存在违反《鉴定评估法》的可能。”

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然而，金融委员会迄今尚未表明明确立场。金融委员会相关人士表示，“也可能存在违法与否并不明确的部分”。在被问及“对于《鉴定评估法》与金融监督院实施细则相冲突的问题，是否应由握有修改权的金融当局来加以整理”时，他仅表示“目前正在研究”。

业界矛盾在上月27日举行的国会政务委员会国政监察中也被提及。国会政务委员会所属、共同民主党议员Kim Yongman表示：“金融机构自行鉴定评估的问题自2022年以来每年都在国政监察中被指出，但金融委员会却以工作小组为借口一拖再拖”，“在此过程中，国民银行的自行评估比例截至今年上半年末，较2021年增加了3倍。”金融委员会委员长Lee Eokwon在回应Kim议员的质疑时表示：“金融委员会副委员长与鉴定评估师协会会长近日会面，原则上同意改进评估方式”，“有望提出合理的方案。”

国土交通部则将本案视为需要纠正的对象，而非协商的对象。自去年11月起，国土交通部虽与金融委员会、金融监督院举行了三次实务会议，但仍强调，由于涉嫌违法之处十分明确，有必要立即纠正。在金融委员会随后提议组建任务小组（Task Force）后，国土交通部以“在任务小组中讨论违法案件并不适当”为由拒绝参与。国土交通部相关人士强调称：“既然已经作出权威解释，只需纠正即可。”

银行扩大自行评估，可能导致抵押价格被高估以及不良贷款增加。协会相关人士表示：“金融机构内的鉴定评估师本应承担审查工作，负责核查外部鉴定评估报告的错误，但国民银行却让这些人力同时负责直接评估和审查”，“就像运动员和裁判在同一支队伍里一样。”

协会此前考虑到与银行业的业务关系，对一定范围内的自行评估采取了默许态度。然而，随着国民银行不断扩充内部评估组织，迅速扩大自行评估范围，业内形成了难以再坐视不管的氛围。协会相关人士表示：“其他银行也配备了一部分内部评估人员，但像国民银行这样大幅扩张规模的情况并不存在”，“这已经超出了业界可以容忍的限度。”

据协会统计，国民银行的自行评估金额从2022年的26万亿韩元，增至2023年的50万亿韩元，去年则估计约为75万亿韩元，两年间增加了3倍。如果委托外部鉴定评估法人，仅手续费就约需550亿韩元。对KB国民银行而言，这是一笔节省下来的成本，但从整个鉴定评估业界来看，这相当于因国民银行而消失的营业收入，即被抢走的市场订单，其规模远超抵押评估业绩排名第一的A鉴定评估法人的年营业收入（350亿韩元）。

协会相关人士表示：“目前尚未有关于工作小组的正式文件或外部通知送达协会。”他接着表示：“既然国土交通部已明确表明其属违法立场，现在球已踢到了金融委员会和金融监督院一边”，“如何化解违法问题，应由负责监管金融机构的这两个机构来作出回答。”

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