接连出台楼市新政，“全租月租化”加速……为何只有香港和美国资本在笑[房地产AtoZ]

由于政府接连推出房地产对策，促使“全租向月租转变”，外资投资资本正笑逐颜开。这些企业早早盯上月租市场的成长潜力，抢占了民间租赁市场，成为现政府为抑制房价而打压全租需求政策的直接受益者。它们在本届政府上台后扩大投资，全力巩固自身地位。鉴于普通民众住房成本增加几乎已成定局，有舆论指出，为保障居住稳定，亟须出台与月租相关的对策。

本月22日开工的Mangrove 당산项目鸟瞰图。MGRV提供

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据房地产开发业界23日消息，在政府10·15对策公布后不久的本月20日，来自香港的亚太居住专业企业“We Living”与全球机构投资者共同设立了韩国租赁住房合资公司（Joint Venture，JV）。计划在首尔地区构建总规模达6350亿韩元的租赁住房投资组合。这是外资在韩国企业型租赁住房市场中的历来最大规模投资。

该合资公司还预告最多追加投资3150亿韩元。国内房地产开发商MGRV于22日启动“芒果林堂山”项目的动工建设。该项目为441间规模的“租赁型宿舍”，是其与加拿大养老金委员会（Canada Pension Plan Investment Board，CPPIB）于今年1月设立的5000亿韩元规模合资项目的一部分。

美国私募股权基金（Private Equity Fund，PEF）运营商KKR以及摩根士丹利、Hines、Greystar、Invesco、M&G Real Estate等也已与国内运营商携手运营企业型租赁住房。它们已经掌握了逾1万间的月租产品，并将在5年内把供给量扩大一倍。

尤其是，它们不仅进行单纯投资，还以运营商（Operator）的身份直接进军韩国市场。作为澳大利亚第一大运营商、目前运营3.5万户住房的“The Living Company”，已于今年8月正式开设首尔办事处，宣布进军韩国。

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国内资本也虽迟但到地加入这一市场。国内代表性私募股权基金运营商Hahn & Company近期获得了SK D&D的经营控制权。该公司将通过运营企业型租赁住房“Episode”的SK D&D子公司DDPS，着手构建租赁运营平台。一位房地产业界相关人士表示：“韩国民众对全租制度仍较为熟悉，因此企业进军月租市场的步伐似乎相对偏慢。特别是对于资本市场中的‘大金主’——各类养老金而言，由于可能会被舆论批评为‘向国民收月租赚钱’，这也使得国内资本进入这一领域存在一定难度。”

在政府事实上通过政策引导全租市场走向消亡的背景下，巨额资本正陆续涌入租赁市场。Lee Jae-myung政府的6·27对策将首都圈全租贷款担保比例从90%下调至80%，并禁止附带所有权转移条件的全租贷款，事实上切断了“差价投资型”全租交易。在10·15对策中，通过扩大土地交易许可区域，新增了2年的实际居住义务。同时，还追加了对单一住房持有者全租贷款适用总负债本息偿还比率（Debt Service Ratio，DSR）等监管措施。近期韩国银行总裁Lee Chang-yong也表示：“如果不改变我国的全租制度，杠杆率将持续上升”，“即便伴随痛苦，现在也是必须切断的时点”，从而再次确认了这一政策方向的转变。

房东们已经纷纷转向更为稳定的月租模式。承租人则在贷款门槛大幅提高的情况下，被迫选择月租。根据国土交通部住房统计，在全部租赁合同中，月租占比截至今年8月平均为62.2%。即便在公寓市场，月租占比也达到46.8%，逼近一半，均创下历史新高。KB房地产统计显示，首尔公寓月租指数连续每月刷新历史最高纪录，9月达到129.7，约4年间暴涨近30%。

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在这种氛围下，月租价格进一步上涨的可能性很高。由于在全租制度下居住成本一直较低，一旦全租消失，租金上涨空间将大幅打开。据国土交通部和经济合作与发展组织（Organisation for Economic Co-operation and Development，OECD）等机构统计，韩国住房租金收入比（Rent to Income Ratio，RIR）为15.8%，明显低于OECD平均水平（21.8%）、美国（24.4%）及日本（19.9%）。

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专家警告称，“在外资主导租赁市场的情况下，普通民众住房成本急剧攀升的局面令人担忧”。KB国民银行房地产首席专家委员Park Won-gap表示：“在月租占比和金额都急剧上升的情况下，政府对策相对而言仍较为薄弱”，“为保障普通民众居住稳定，有必要在现有基础上大幅扩大月租补贴券或月租税额抵扣等支持措施”。

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