“首都圈三大利好有何用”……连“全国平均”都不买账，再现“滞销房炸弹”的两地[房地产AtoZ]

被称为“半铁圈”（靠近半导体产业园区）的京畿道平泽和利川两地的未售出住房数量再度转为增加趋势。“半导体集群”“首都圈广域快线铁路（GTX）”“地铁站附近黄金地段”等各类开发利好几乎失去作用。

三星电子平泽半导体园区2号生产线全景。三星电子提供

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据国土交通部8日统计，截至8月底，京畿道全境未售出住房为1万1857套，较前一个月增加1344套。其中，平泽市（4197套）和利川市（1667套）占到全道未售出房源的一半以上，月度增幅也跻身全国前列。平泽一个月内增加715套，利川增加477套。

从月度走势来看，两地均在1月达到高点后呈现逐步消化态势，但在8月再度反弹。平泽今年1月未售出房源高达6438套，至7月已降至3482套，8月又转为上升。利川同一时期从1873套降至1190套，8月则由降转升。

未售出房源大多集中在专用面积60～85平方米的中等户型。以平泽为例，中等户型达3336套，占全部未售出房源约80%，尽管属于刚需群体偏好的面积段，但销售依然低迷。利川亦有97%的房源集中在“国民户型”（专用84平方米及以下）。

平泽因三星电子半导体平泽园区而知名，利川则是SK海力士总部所在地，是典型的“半导体产业核心地区”。依托这一区位利好，当地曾推进大规模住宅供应，但由于缺乏实质性需求支撑，市场已步入供给过剩阶段。

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据韩国不动产院统计，截至9月第5周，平泽公寓价格今年累计下跌6.18%，利川下跌3.49%。在不动产院统计的全国178个市郡区中，平泽跌幅垫底，利川也位列末端。购房认购市场同样遭受重创。利川近期开盘的“Bubal Station Epit Edition”在今年6月面向692户募集认购，仅收到123份申请（中签竞争比0.17比1）。差不多同一时期，平泽的“Brain City Medispark Rosebiang Moaelga”供应1200户，却仅有38个认购账户申购，认购市场几乎“销声匿迹”。

问题在于，供应“炸弹”在短期内仍将持续。平泽预计到2027年将有共2.7万户入市，利川仅在明年一年就有5065户计划入驻。这一供应量是各地区适정需求量（3年9000户、每年1000户）的3至5倍以上。

过去，受“半铁圈”预期带动，当地期房转让溢价交易十分活跃，但近期却不断出现数千万韩元级别的负溢价（“马皮”）房源。尽管平泽有GTX-A、C线路延长、芝制站综合换乘中心开发、三星半导体园区扩建等重大利好，实际需求却难以跟上，价格下跌与未售出房源叠加，市场面临双重困境。

此外，由于上述地区位于首都圈，处在政府正在推进的未售出住房对策的“盲区”内。韩国土地住宅公社（LH）的竣工后未售出住房收购、住房城市保证公社（HUG）的未售出住房安心回购项目以及企业重组房地产投资信托基金（CR房地产投资信托基金）等政策全部只针对地方地区。

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KB国民银行不动产首席专家委员Park Wongap分析称：“随着‘半导体产业不如以往’这一认知扩散，利好效应正在减弱，供需错配愈发严重”，“最终在自住需求正式启动之前，低迷态势很可能会持续下去。”

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