“民间租赁业者建设的公共建设租赁住房适用《公共住宅特别法》溯及既往的附则合宪”

Published 29 Sep.2025 16:02(KST)

宪法法院作出决定称，对于由民间租赁事业者建设的公共建设型租赁住房，扩大优先分配转为分售义务的适用范围，并在租赁住房向第三者转让时对价格加以管制并予以溯及适用的《公共住房特别法》附则规定，并不违反宪法。

宪法法院于9月25日以全体裁判官一致意见，就A法人提起的宪法诉愿案（2021헌마728）作出合宪决定。A法人主张“《公共住房特别法》附则第6条第1款中关于第50条之3第1款第1号(d项)部分等属违宪”。

宪法法院作出决定，认定《公租住房特别法》附则中关于对民间租赁经营者建设的公共建设型租赁住房扩大优先分配转换义务范围，并在出租住房转让给第三方时对价格实施管制且具有溯及力的相关条款，并不违背宪法。亚洲经济DB提供

[审查对象条款]

《公共住房特别法》附则第6条是关于非公共住房事业者就公共建设型租赁住房享有优先分配转为分售权的适用例规定。本案审查对象为附则第6条第1款中有关“第50条之3第1款第1号(d项)、第50条之3第4款”的部分。

附则第6条第1款规定：“尽管有法律第13499号《租赁住房法》全部修正法律附则第6条第2款之规定，第50条之3、第57条之3及第60条的修正规定，亦适用于根据法律第13499号《租赁住房法》全部修正法律附则第6条第2款而视为公共建设型租赁住房且尚未完成分配转为分售的住房。”

[案件概要]

从事住宅建设业、不动产租赁业等的A法人，是在2015年8月《民间租赁住房特别法》施行时，于以公共事业开发形成的宅地上，依据《住房法》第16条获得作为公共建设型租赁住房的事业计划批准而建设的住房，以及在该法施行时以公共建设型租赁住房用途供应、并在该法施行后建设的住房加以利用而从事租赁业务的租赁事业者。各公共建设型租赁住房在本案宪法审判提起时，或处于法定租赁义务期间之中，或虽已超过租赁义务期间但租赁事业者与承租人之间的租赁合同仍在持续，尚未完成分配转为分售。

由于A法人并非《公共住房特别法》上的公共住房事业者，原本适用的是旧《民间租赁住房特别法》附则。但依据《公共住房特别法》附则第6条第1款的规定，各公共建设型租赁住房也转而适用该法。也就是说，对各公共建设型租赁住房，不再适用从前《租赁住房法》第21条第1款第4号、第21条第7款，而是适用《公共住房特别法》第50条之3第1款第1号(d项)、第50条之3第4款。

A法人主张，“修正规定扩大了优先分配转为分售义务的范围，并在租赁住房向第三者出售时也实施价格管制，从而侵害了申请人的营业自由等”，因而提出宪法诉愿。

[宪法法院判断]

宪法法院认为，扩大优先分配转为分售义务的范围，是与租赁事业者自行公告的内容等相符合；在租赁住房向第三者出售时对价格进行管制，是为了消除租赁事业者从经济上倾向于对承租人的优先分配转为分售资格作狭义解释的动机，因此审查对象条款并未侵害租赁事业者的营业自由。

宪法法院判断称：“审查对象条款旨在预防围绕公共建设型租赁住房优先分配转为分售所产生的租赁事业者与承租人之间的纠纷，并保护承租人，同时为了保障承租人居住稳定及优先分配转为分售权的实质性实现，其立法目的正当、手段适当，均应予认可。”

宪法法院表示：“审查对象条款中关于第50条之3第4款的部分，是通过法律第17734号修正引入时，将旧《公共住房特别法令》及旧《租赁住房法》所规定的原有第三者出售要件（即在承租人于一定期间内未响应优先分配转为分售的情况下，按分配转为分售价格出售之意）改为不论承租人是否享有优先分配转为分售资格，只要将该公共建设型租赁住房出售给第三者，就必须以不高于分配转为分售价格的价格出售”，并解释称：“这是为了预防因租赁事业者出于以高于分配转为分售价格出售住房的经济动机，而对优先分配转为分售资格作狭义解释，并通知承租人其不具备优先分配转为分售资格，从而可能引发的租赁事业者与承租人之间的纠纷。”

接着指出：“审查对象条款中关于‘无房者’的新增要件，是与租赁事业者自行公告的内容等相符合；租赁事业者通过将租赁住房以任意价格出售给第三者所能获得的利益，会因具备优先分配转为分售资格的承租人数目不同而随时增减，难以认为租赁事业者既有的信赖属于宪法上必须特别予以保护的价值或具有较大必要性。”并说明说：“而且，对于住宅租赁事业等经济活动加以规制的法令，一般会根据社会、经济状况的变化施加新的法律规制，租赁住房分配转为分售程序的具体内容也难谓一成不变。”