“从谷底到15亿” 上演逆袭大戏的这个地方…房价被点燃了[房地产AtoZ]

by Oh Yukyo

Published 21 Sep.2025 07:00(KST)

Updated 21 Sep.2025 09:33(KST)

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麻浦·城东·江东·果川·盆唐上涨势头蔓延
紧挨城东、隔江对望江南的广津，遭遇“气球效应”正面冲击
光明从跌2%逆转……国标户型“15亿预售”也成交
专家：“气球效应正如同同心圆般扩散”

首都圈公寓市场正在升温。首尔城东区、麻浦区、江东区以及京畿道果川市、盆唐等地不断刷新成交最高价纪录之际，火势正蔓延至此前相对不受关注的区域，所谓“补涨行情”正式启动。尤其是作为首尔汉江带一翼的广津区，以及京畿道西南部交通枢纽广明市，正呈现出不同寻常的走势。

本月将在京畿道光明市供应的“铁山站 Zi”透视图。光明地区首个国民户型（专用面积84㎡）分售价突破15亿韩元。GS建设提供。

根据韩国不动产院21日公布的数据，9月第二周（以8日为基准）周度公寓价格涨幅中，城东区（0.41%）位居第一，城南市盆唐区（0.34%）位居第二。麻浦区（0.28%）与广津区（0.28%）并列第三，广明市（0.25%）位居第五。此前，城东、麻浦、盆唐是受江南三区和龙山调控反向利好影响的代表性区域，而此次广津与广明也跻身涨幅前列。

广津在今年6·27贷款监管出台之前，24周累计涨幅为3.09%，在不动产院统计的各市郡区中位列第16名。对策出台后12周内又累计上涨3.06%，在同一期间涨幅排名中跃升至第5位。九宜洞、紫阳洞、广壮洞一带大型小区的报价快速攀升，出现房源稀缺现象。与城东区相连、靠近江南的区位优势与优质学区，再加上目前尚未被列入调控地区讨论范围，被视为推升买盘的主要因素。

广明则更为戏剧化。6·27之前的累计涨幅为－2.17%，在全国178个市郡区中位列倒数（第157位）。此后12周录得2.03%的涨幅（全国第15位），今年累计跌幅已收窄至－0.18%。随着广明新城重建提速，在既有KTX高铁基础上，新安山线、月盘线（规划中）等交通网络扩充预期叠加，正上演“逆转剧”。本月供应的“铁山站 Zi”专有面积84平方米房源，预售价格首次在广明地区突破15亿韩元，涨至超过首尔部分区域的水平。

市场将这一走势视为“流动性行情的扩散”。领涨区域房价大幅攀升后，需求开始转向相对低估地区。全国公寓价格也从6·27之前24周累计－0.2%，转为之后12周累计上涨0.2%，年内累计重新回到0%。首都圈以首尔为中心延续涨势，而此前带动整体下跌的地方地区跌幅也有所收窄。

根据韩国银行近日发布的《7月货币及流动性动向》，广义货币（M2）月均余额统计为4344万亿3000亿韩元。M2是涵盖现金、活期存款、储蓄性存款等在内的广义流动性指标。新政府成立后仅一个月，余额就增加约36万亿韩元，同比增幅达7.1%。在3月之后一直维持同比5%～6%区间的增长率，此次跃升至7%水平。民生恢复消费优惠券等“投放资金”的政策基调，似乎正在反映到市场之中。

在我国，房地产被称为“承载货币量的容器”。由于家庭资产中超过70%为房地产，货币量增加与房价之间呈现强烈相关性。再加上美国时隔9个月下调基准利率，韩国也不得不在不久后降息的预期正不断增强。一旦降息，流动性将进一步增加。

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KB国民银行不动产首席专家委员 Park Wongap 表示：“广津区紧邻城东区、位于江南之上，再叠加重建预期，‘补涨行情’正在快速推进。广明在京畿道内继果川、盆唐之后备受关注，其低价优势凸显，正搭乘戏剧性的反转行情。”他补充称：“在流动性充裕且供应不足的背景下，从江南三区和龙山燃起的火势，正如同同心圆般向外扩散到麻浦、城东、江东、果川、盆唐，如今又蔓延至广津和广明。”