管理1.8万亿美元的美国养老金子公司：房地产进入复苏期，“现在是播种阶段”
投资农地、森林等自然资产，对冲效果显著
专注于实物资产投资的美国Nuveen资产管理公司强调，房地产投资的最佳时机正在临近。其分析认为，推动全球股市上涨的人工智能（AI）热潮正带动数据中心需求增加，从而也将对房地产市场产生积极影响。进一步来看，与传统资产如农地、森林等有所区别的“自然资产”，在分散投资的角度上也具有重要意义。
10日，Nuveen资产管理公司在首尔永登浦区汝矣岛康莱德酒店召开“2025全球实物资产市场展望记者恳谈会”，并发表了上述观点。
Nuveen资产管理公司是美国教师退休金基金（TIAA）的子公司，在全球32个国家为1300多家机构管理资金。截至今年6月，其资产管理规模（AUM）合计为1.3万亿美元（约合1803万亿韩元）。
新冠疫情后下跌的房地产正步入复苏阶段
Nuveen房地产全球负责人Chad Phillips表示：“经历新冠疫情后，全球房地产价值下跌并尚未完全恢复，而2022年下跌的股票和债券价值则已回升，导致截至今年6月底，投资组合中的非上市房地产比重降至7.6%，跌破10%。”此前2021年和2022年的房地产比重分别为10.0%、13.7%。
因此，他分析认为，目前房地产投资环境较为友好。Chad Phillips称：“从美国Donald Trump总统不断强化反移民政策的趋势来看，建筑劳动力供给将减少，建筑材料成本将上升，新建项目的供应会进一步收缩。在供应不足的情况下，租金将上涨，而没有建筑成本等费用负担的既有房地产资产，业绩自然会更好。”
Nuveen实物资产全球战略负责人Abigail Dean也表示：“房地产可通过租金收益等提供收入，因此具有对冲通胀和分散风险的效果，能够降低投资资产的波动性。随着由美国大型科技公司引领的AI热潮兴起，全球范围内的数据中心和电力需求持续增加，因此应重点关注与之相关的基础设施资产。”
自然资产与一般资产相关性较低 适合作为对冲工具
Nuveen资产管理公司还强调有必要投资于农用地、森林及各类农作物等“自然资产”。Nuveen自然资本负责人Martin Davies表示：“地球上约30%的土地为农用地，30%为森林，约70%的水资源被用作农业用水，从这个意义上说，地球的基础设施就是自然资本。自然资本与其他资产的相关性较低，因此可以脱离经济周期、利率环境和资本市场情绪，实现有效对冲。”
尤其是在AI和清洁能源风潮之下，自然资产的稀缺性进一步提升。Martin Davies称：“部分农用地被改作数据中心用地，或转为太阳能、可再生能源等用途，导致农用地面积减少，相应地，人们对在有限土地面积上提高产量的要求不断增加。如果生产率得到提升，不仅收益率会上升，对环境也具有积极影响。”
不过，他也补充指出，作为一种新的资产类别，投资者仍面临一定的进入壁垒。投资者对农地或森林相关指标的认知不足，各国监管环境、关税以及贸易中断等问题也构成挑战。
Nuveen资产管理公司韩国机构负责人Jeong Jaeho表示：“为此，Nuveen资产管理公司在全球各国配备本地专家，负责发掘和管理资产。我们将不仅为韩国养老金、公积金等韩国机构投资者提供对新资产的投资机会，还将对其现有资产组合进行综合诊断与咨询，提供整体解决方案。”
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