“这才是”房价暴涨元凶 李总统点名了…“彩票式认购”以后要没戏了
“限价售房制”要被动刀？
被指结构性问题诱发“彩票式认购”
过度价差引发违规认购、供应瘫痪等副作用
明确提出“收回开发利益”方针
债券竞价制引入或上调分售价比率等替代方案受关注
随着Lee Jaemyung总统将“彩票式预售”锁定为整治对象，被视为其根本原因的“预售价格上限制（分价制）”预计将被全面“动刀”。
根据近日公开的国务会议（6月19日召开）会议记录，Lee总统指出：“所谓彩票式预售，是因为预售价格受到上限限制，与市价产生巨大差距，从而成为推高周边房价的原因”，并暗示有必要对该制度进行改革。如果目前造成过度价差收益、违规认购、供应萎缩等多种副作用的分价制得到修订，预售市场的整体格局预计将发生巨大变化。
过度价差收益催生“非法认购”和“供应萎缩”……制度性局限已达极限
分价制自1977年以稳定住房价格为目标引入以来，随着市场情况变化，历经废止与重启反复。目前，该制度适用于首尔江南·瑞草·松坡区（江南三区）和龙山区等管制区域内的民营住宅用地及公共住宅用地开发区。以地价和建造成本为基准，将预售价格压制在市价的60%至80%水平的结构，造就了“只要中签就能赚数十亿韩元”这种人为的巨大价差收益。
这种价格扭曲将市场推向非正常过热。房地产平台Zigbang统计显示，截至本月4日，今年适用分价制小区的一档优先认购竞争比为18.7比1，超过未适用分价制小区平均竞争比（4.0比1）的4倍。Raemian One Perla（平均151.6比1）、高德江一 Daesung Verdhill（97.4比1）是典型案例。
盯上分价制价差收益的非法认购者也层出不穷。国土交通部数据显示，去年下半年在首尔主要公寓小区6处查获的166起违规认购中，有165起属于假迁入登记。由于通过正常方式几乎不可能中签，部分人为了提高加分而大肆铤而走险。
与此同时，分价制也带来了使供应市场本身陷入瘫痪的副作用。在原材料价格大涨导致施工成本飙升的情况下，预售价格却被锁死，失去项目盈利性的建筑公司干脆放弃供应。已完成事前认购的坡州云井3区项目实施公司因难以负担施工成本，将土地退还给韩国土地住宅公社（LH），就是典型案例。
Lee总统“回收开发利益”方向“明确”
Lee总统将“回收开发利益”明确提出为解决上述综合性问题的根本方案。他在国务会议上强调：“如果找到在公共领域回收相当部分开发利益的方法，就可以防止市场出现如今这种混乱局面。”这意味着必须摆脱现行将价差收益归属于个人的方式。
与总统的开发利益回收构想相契合的有力替代方案，是备受关注的“债券投标制”。债券投标制是指，当公寓预售价格低于周边市价、预期将产生较大价差收益时，要求认购者购买与部分价差规模相当的国民住宅债券的一种制度。该制度曾在2006年应用于城南板桥新城、2007年应用于高阳市一山2区“Humansia”项目。光云大学不动产法务学科教授Seo Jinhyung表示：“由建筑公司独享全部开发利益，或由个人像中彩票一样独吞全部价差收益，这两种情况都有问题”，“通过债券投标制部分回收开发利益，并将这笔资金用于居住福利支出，更为妥当”。
也有意见主张提高分价制下的预售价比例。友利银行不动产研究实验室室长Ham Youngjin分析称：“如果既要防止过度价差集中流向认购者，又要提高供应方的预售可行性，那么将预售价相对于周边市价的比例从目前的60%至80%提高到更高水平，可能是更现实的方案。”他补充说：“这种方法既能为扩大供应提供动力，又能起到缓解因彩票式认购引发的过度竞争和市场资金过度涌入现象的效果。”
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