基准容积率上调至最高30%
法定上限容积率扩大至1.2倍
多元化激励机制以应对未来社会
为提高再整备促进事业的盈利性，首尔市在住宅整备型再开发项目中引入激励措施，改善容积率标准等。若建设能够应对老龄化、低生育和环保激励等社会变化的相关设施，将额外给予容积率。
24日，首尔恩平区市立恩平银发照护中心。市立恩平银发照护中心是首尔市全国首个通过民间开发项目公共回馈方式接受捐赠，用作老年人专用照护设施，并建于水色13区住宅再开发项目用地上的机构。该中心为地下一层至地上六层规模的公共养老护理设施，于今年5月正式启用。照片由记者 Kang Jinhyung 提供
View original image首尔市表示，已制定《再整备促进规划（住宅整备型再开发项目）制定标准第二次改善（草案）》，并于2日提交第6次首尔市城市再整备委员会报告。市政府已于今年3月实施第一轮提升项目盈利性的改善方案，并在此基础上制定第二次改善方案，计划于本月内实施。
此次改善方案重点在于顺应老龄化、低生育、单人家庭增加等社会变化，提升项目的经济性。
根据本次改善方案，基准容积率从原先最高放宽20%，扩大为最高放宽30%。此前，只要确保小型住宅（专用面积60㎡以下），即可最多放宽20%；今后，如建设老龄化·低生育对策设施，或引入可分户型·单人家庭（新婚）住宅，将适用“项目性修正激励”，最高可放宽至30%。迄今为止仅适用于一般整备项目的项目性修正激励，将扩大适用于住宅整备型再开发项目。
面向单人家庭或新婚夫妇的住宅面积为专用40㎡以下、40～50㎡、50～60㎡，在引入时最高可享受10个百分点的容积率放宽。与老龄化相关的设施包括老年疗养设施、老年综合福利馆、居家老年福利设施等；低生育·育儿支援设施包括公立产后护理院和照护设施、国公立幼儿园、首尔型亲子咖啡馆、邻里抚育中心、共同育儿共享空间、室内儿童游乐场等。老龄化及低生育设施各自最高可放宽10个百分点，并可与上限容积率叠加适用。世代融合型住宅是指专用面积超过85㎡的可分户型住宅，被分出的1个住户单元（1个家庭）须包含厨房和客厅在内，专用面积达到40㎡以上，最高可适用10个百分点的容积率放宽。
法定上限容积率由《国土规划法》施行令规定的1.0倍扩大至1.2倍。法定上限容积率是指在提供公共设施等时额外赋予的容积率，与基准·允许容积率合计后的数值。例如，在第一类一般住宅区，基准容积率将由150%提高至180%，法定上限容积率由200%提高至240%。在第二类一般住宅区，基准容积率由190%提高至220%，法定上限容积率由250%提高至300%。在第三类一般住宅区，基准容积率由210%提高至240%，法定上限容积率由300%提高至360%。
适用法定上限容积率1.2倍的项目，将制定“智慧园区特色化规划”，以此引导构建物联网（IoT）基础智慧家居、无人机器人技术（配送、清扫、安保等）、智慧社区基础设施等未来社会居住环境。该规划将通过城市再整备委员会审议后采纳的方式运行，以此激发民间的创造力。
为应对气候危机，还将引入反映绿色建筑·零能耗政策的“环保激励”。若取得能源效率等级、ZEB（零能耗建筑）认证及绿色建筑认证，将在上限容积率内最高给予7.5%的激励。只要取得达到一定标准以上等级的认证，即可享受与无偿移交公共用地等同的优惠，有望改善项目条件。
为向更多配备基础设施的项目提供更多激励优惠，还对上限容积率的计算公式进行了改善。在相同的无偿移交条件下，项目可获得更多容积率放宽优惠，预计将带动基础设施投资的活跃。
本次改善方案可适用于新制定或变更制定的再整备促进规划。原则上以最大限度维持既有基础设施为运营方向。首尔市将在面向市政府和自治区实务人员开展培训后，于7月起正式实施。
Choi Jinseok首尔市住房室长表示：“此次改善方案不仅是单纯的城市整备，更是向未来型住房供应政策转型的契机”，并称“通过提出能够应对老龄化、低生育、单人家庭增加等社会变化的智慧居住模式，至少将新增供应3500户以上住房”。
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